招商蛇口(001979)纳入并购估值框架 评分为3 并购概率

动态报道

我们已将招商蛇口纳入中国房地产开发商并购估值框架之中，此框架综合考虑了并购潜力，详细分析请参见我们于6月9日发布的报告“中国房地产并购策略：万达商业、中海宏洋、绿城中国及保利置业的共赢之路”。对于招商蛇口，我们在并购评分中给予其整体评价为3，这意味着在我们的目标价格中并未包含并购成分，与我们研究部一贯的评估标准保持一致。我们依然设定的12个月目标价格为人民币18元。

潜在影响分析

我们的并购框架，如图表1所示，是建立在“能够、应该、将会”的方法论之上。其中，“能够”用于评估公司的股权结构，“应该”用于深入公司的资产吸引力、估值以及资产负债状况，而“将会”则聚焦在管理层对于并购的意向和决策。

招商蛇口的并购评分被评为3，表明其并购概率处于较低区间，大约在10%-15%之间。这一评估结果主要源于其市值较大、相对估值较高、杠杆较低以及管理层表现出的较低并购意愿。

估值

关于招商蛇口的估值，我们依然坚守12个月目标价格为人民币18元的预测。相较2016年底的预期净资产价值25.95元，我们的目标价格代表着约30%的折让。

当前股市中，招商蛇口的股价相较于2016年底的预期净资产价值折让约26%。其2016年预期市盈率显示为17.9倍，市净率为2.9倍。从2016年至2018年的预期净资产回报率均值达到18%。相较之下，内地上市开发商的相应数据分别为折让18%、市盈率12.2倍、市净率2.1倍以及净资产回报率均值16%。基于以上分析，我们维持对招商蛇口的“买入”评级。

主要风险警示

我们需要警惕的主要风险包括：深圳房价出现意外的大幅下跌，以及公司在执行策略上的失误。这些风险因素可能会影响招商蛇口的股价及市场表现，需保持密切关注。