缺地与资金充足 “限”字诀难抑房企拿地热情

【缺地与资金充足，“限”字政策难抑房企拿地热情】

近日，南京、杭州、武汉等地相继出台了调控政策，并推出了首批土地试水。尽管这些城市采取了限定高价、摇号竞得等举措，但土地市场的热情并未因此降温。

南京作为热点城市，近日尝试了新的土地政策，设定了最高限价并通过摇号确定得主。在实际操作中，部分地块仍以高溢价率成交，大部分地块更是达到了最高限价。这显示出房企对拿地的热情并未因调控政策而减退。

自9月以来，南京土地市场热度持续升温。在最大规模的供地中，仅有少数商业用地未能达到最高限价。其余地块的价格全部上限，将进行摇号并实行现房销售。值得注意的是，参与摇号的房企数量众多，显示出企业对土地的渴求。

与此杭州的土地市场同样火热。新政后的首批土地拍卖，溢价率创下了新高，地块竞争异常激烈。而武汉虽然推出了新政后的首场土拍，整体热度相对冷淡，但仍有个别地块竞争十分激烈。

这些城市的土地出让，无疑加剧了房企之间的竞争。在此之前，这些城市已经出台了楼市调控政策，包括提高二套房首付比例、实施限购等举措。这些政策似乎并未能有效抑制房企拿地的热情。

业内人士普遍认为，虽然这些调控政策能够在一定程度上抑制房屋成交量，但若资产荒和库存偏紧的基本面不能改善，企业就不会放弃对土地的争夺。这种“抢地潮”还将向更多城市蔓延。

事实上，这种局面反映了当前房地产市场的现状。在库存告急、资金充足的情况下，房企为了扩大规模、保障未来发展，不得不积极参与土地竞争。即使面临高昂的土地价格，企业也普遍表现出较高的接受度。

尽管这些城市出台了多项调控政策，试图通过限制地价来抑制房企拿地的热情，但在资产荒和库存紧张的背景下，这些政策似乎难以取得预期的效果。未来，如何平衡土地市场供求关系、改善资产荒局面，将是这些城市面临的重要挑战。之前，南京、苏州等“强二线城市”因房价上涨过快而率先出台了相关政策予以调整。进入下半年，楼市资金仍然充足，这些资金从原有的热点二线城市溢出，涌向其他二线城市。自7月以来，厦门、武汉、郑州、杭州等地也纷纷跟进，出台了相应的楼市调控措施。

这些政策涵盖了限购、限价、限贷等方面，主要着眼于需求端，其力度仅次于一线城市。南京、苏州、郑州等地在土地出让方面也做出了相应的调整，如设定最高限价、提高土地出让的保证金比例等。

中原地产的首席分析师张大伟在接受21世纪经济报道的采访时指出，这些政策虽然可能会对房屋成交量产生一定的影响，但在土地交易市场，情况可能并不明显。当前市场过热的主要原因在于资金潮下的资产荒，在实体经济相对低迷、优质资产缺乏的情况下，资金流向房地产市场的趋势难以改变，一二线城市的房屋和土地将持续受到资金的追捧。

现阶段，很多房地产公司更看重获取项目和养活团队，项目的利润率反而成为次要考虑的因素。以南京为例，虽然这些新出让的“现房销售”项目可能面临激烈的市场竞争，但企业并未过多担忧。

另一方面，经过之前的“去库存”，东部城市的库存规模再度进入偏紧区间。以杭州为例，其新建商品住宅的去化周期已经大幅下降，这种变化不仅解释了近期杭州房价的持续上涨，也反映了其出台“限购令”的背后原因。同样，南京、苏州、厦门等城市的库存也处于紧张状态。

一些房企人士对现行政策提出了质疑，认为其合理性有待商榷。“摇号”政策被指存在内部操作空间，缺乏公平性。而提高土地竞买保证金比例的做法也被认为实际意义不大。

北京某大型房企的负责人表示，按照惯例，保证金金额通常相当于底价的20%-30%，对于志在拿地的大型房企来说，即使提高该比例也不会造成太大影响。他认为，现有的调控手段很难阻止企业的拿地热情。张大伟也指出，除非降低流动性、大幅增加土地供应，否则“抢地”的局面难以根本改善，并可能进一步蔓延至其他城市。

数据显示，九月全国已成交多宗高价地块，其中溢价率超过100%的地块数量相当可观。例如东莞茶山横江村地块和无锡明丽雅地块的高溢价成交。

房地产现状可谓一波未平一波又起。在这个背景下，“辛苦一辈子 可能真不如倒腾几套房”这一说法引人深思。与此多家房企的业绩预喜，全年业绩稳定可期。再融资收紧的政策也让房企面临新的挑战。谭浩俊等人的观点以及关于土地财政的评论也为我们提供了更多思考的角度。