沪津再度加码楼市调控 金融“挤泡沫”预期明确

【沪津楼市调控加码，金融“挤泡沫”行动明确】

近日，上海和天津两大城市同步发布了新的楼市调控政策，再度强化了对于“维稳”房价的坚定决心。这一新政策以提高首付比例和更为严格的“认房又认贷”条件为标志，继续深化了楼市调控的力度。

继11月中旬多个热点城市如杭州、武汉、深圳相继出台楼市调控新政后，上海和天津的这次行动进一步表明了调控的决心。数据显示，上海的新建商品住宅成交均价涨幅惊人，同比高达37.4%，环比也有所上涨。

深入观察，可见风险犹存。居民贷款中近七成为楼市资产超配的风险所驱动。一方面，政策意在限制需求扩张，另一方面又试图将房地产作为经济增长的驱动力，寻求新的增长动力。国家发展和改革委员会在基础设施建设上的投入显著，显示出对房地产的替代力量。

随着中央经济会议的召开，市场预期房地产投资的回落和基建的发力将成为未来政策的主要方向。预计2017年基建将维持17%~20%的高增长，轨道交通、水利、新型市政等领域的投资前景被看好。

楼市调控的另一重要手段是金融政策。上海和天津的金融政策均提高了首付比例，并对第二套房的贷款要求更为严格。上海更是通过银行系统全国性的联网来认定二套房，体现了其楼市调控的决心。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，金融政策的调整将使购房门槛提高，预计需求量将有所下滑。

一些城市在供给方面也对房地产销售市场进行了金融监管，旨在防止楼市炒作反弹和控制楼市风险。深圳市互联网金融协会发布通知，严禁开展“首付贷”、“众筹炒房”等违规房地产金融业务。

严跃进分析认为，金融政策和购房政策的调整将使购房需求发生变化，房企资金回笼可能面临一定困难。许多房企在近年来积极新开工，因此投资数据并非如人们想象的那样糟糕，反而可能有所上升。这将为相关行业如钢铁水泥带来一线生机。

对于房企来说，未来在资本市场上的融资环境可能会变得更为严峻。此次调控加码不仅从需求侧入手，更从供给侧和金融市场多方面进行调整，房企面临的挑战不容忽视。但无论如何，这一系列的调控措施都表明了对于楼市“挤泡沫”的决心，预计后续热点城市将陆续跟进，共同维护房地产市场的稳健发展。在今年年初的八个月里，二十余家上市房企通过股份定向增发募资近740亿元。这一数字与整个房地产行业在一年前的募资规模相比，呈现出显著的增长趋势。

随着银监会的连续通知发出，针对房地产开发贷款的违规购地、理财违规进入房地产以及房地产信托业务的合规经营情况，都受到了严格的审查。国家发改委发布的《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》更是明确限制了房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

摩根士丹利华鑫证券的首席经济学家章俊分析认为，随着房地产调控政策的逐步实施，以及投资者对房价走势的预期改变，房地产投资增速将逐渐放缓，对经济的拉动作用也会逐渐减弱。明年二季度，房地产投资下滑的压力或将加大，届时中国经济将面临更大的压力。

尽管固定资产投资数据超出了市场预期，房地产投资的增速提高是其主要推动力量。随着调控政策的收紧，房地产销售已经出现疲软。虽然投资增速通常滞后于销售数据，但业内专家普遍认为，房地产投资在年内剩余时间里将依然保持强劲，但明年可能面临更大的下行压力。

展望未来，积极的财政政策与稳健的货币政策将是主流。预计明年的货币政策会比今年更加紧缩，主要是为了抑制房地产市场的泡沫。财政政策将更加宽松，主要支持基建投资。社科院经济研究所的经济增长理论研究室主任刘霞辉表示，明年或未来一段时间，财政政策的宽松将是常态。

在有意调控房地产市场的经济动能的转换步伐也在加快。例如，近日国家发改委发布了关于京津冀地区城际铁路网规划的批复，计划在未来几年内投入巨额资金用于基础设施建设。据公开数据显示，8月份发改委审批核准的固定资产投资项目中，大部分资金都投向了水利、交通基础设施、能源和社会事业等领域。

随着“一带一路”战略相关订单的加速落地，一些机构人士预计，在稳增长背景下，基建投资有望在2017年维持17%~20%的高增长。他们还看好基建细分行业中的轨道交通、水利、新型市政等投资领域。

展望未来，兴业银行首席经济学家鲁政委则预计，为了对冲房地产投资下滑的影响，未来可能不得不依赖货币政策与财政政策之间的更融合，并可能采取更大规模的PSL来刺激经济增长。

楼市调控持续加强的背景下，房地产市场正在经历一场深刻的变革。在转换经济动能的过程中，基建投资和“一带一路”战略将成为推动经济增长的重要力量。