中央提出取消过时限制措施 去库存难涉一线城市限购

【中央推动去库存，房地产政策呈现新动向】

随着中央经济工作会议的落幕，中央提出的化解房地产库存问题备受关注。房地产市场去库存的落实手段广泛涉及地方对新晋城市居民购房优惠、城市棚户区改造货币化补偿、农民工住房保障及引导开发企业合理降价等方面。值得注意的是，房地产市场去库存的系列手段恐将不涉及一线城市取消限购政策。

中央经济工作会议公报中明确提出“取消已经过时的限制措施”，这一决策的背后是对房地产市场现状的深刻洞察。从习近平总书记提出房地产市场“去库存”以来，多个中央主管部门都在积极筹备相关手段，力图推动房地产市场的稳定发展。

据了解，具体的去库存手段可能包括加大农村居民到中小城镇和区域中心城市落户的力度、扩大城市住房保障范围、引导房地产企业适当降低商品住房销售价格等。这些措施旨在促进房地产市场的健康发展，提高人民群众的居住水平。

尽管外界普遍解读“取消过时的限制性措施”意味着北京、上海等仍在执行限购政策的城市可以取消限购，但多位参与政策咨询的权威人士表示，这一决策并不专指这些城市。按照惯例，中央经济工作会议一般不会专门针对特定几个城市进行表述。

对于北京、上海等特大型城市，一刀切的取消限购政策可能导致房价报复性上涨，这与中央提出的“去库存”并非救市的初衷相悖。中国房地产开发综合研究院首席研究员孙启宗表示，房地产领域过时的限制性措施在建设、规划、土地获取、销售等环节都有体现，而本届提出的减政放权、减少不必要的行政审批的执政思路，实际上是这种施政思路的延续。

尽管中央提出了取消过时的限制措施，但在涉及一线城市时仍需谨慎。未来，房地产市场去库存的执行手段或将更加精细化和差异化，以更好地满足人民群众的需求，促进房地产市场的稳定发展。这一过程中，中央和地方将加强合作，共同推动房地产市场的健康发展。　　聚焦“二线以下”城市房地产库存问题

当前，房地产市场库存主要集中在二线、三线以及四线城市。据权威人士透露，北京、上海等一线城市的库存去化速度自2015年新政以来表现理想。去库存的重点无疑落在了二线以下的城市。这也是当前“取消过时的限制性措施”不会涉及特大型城市限购的原因所在。

为了有效去库存，一系列具体举措将主要聚焦在二三四线城市。我们已经看到部分政策的实施，例如加大棚户区改造力度，并通过货币化补偿安置引导棚改需求进入商品房市场，从而发挥市场规律在去化房地产库存中的作用。

据中国指数研究院的“十三五”房地产市场趋势展望报告预测，未来五年房地产业将继续推动经济增长，市场将平稳发展。特别是三四线城市的去库存将面临大考，而房地产企业也将面临分化加速的局面。

根据该院建立的“中国房地产业中长期发展动态模型”预测，未来五年，我国商品住宅销售面积总量基本与2011至2015年持平，为52.6亿平方米。商品住宅新开工面积和开发投资额也有所预测，分别为50.6亿平方米和37.7万亿元。而销售额预计将达到40.9万亿元。

通过对几十个三四线城市的实地调研与分析，中国指数研究院发现约八成的三四线城市存在库存压力，且不同城市间的库存压力差异较大。其中，镇江、锦州、余姚等城市的土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长缓慢，库存压力尤为突出。而常州、台州、涪陵等城市虽然库存水平较高，但在政策和经济调整的推动下，正面临着去库存的机遇。廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势，承接核心城市资源外溢，产业发展强劲，存在巨大的发展机遇。

在解决二线以下城市的库存问题时，留给地方较大的自主裁量空间以避免一刀切的政策效果。政策的核心仍然是去库存，而非大水漫灌式的救市。在二线以下城市也将遵循这一思路，主要通过新增城市人口来解决库存问题。这一过程中，将充分发挥市场的调节作用，同时结合地方的有效引导和政策支持，共同推动房地产市场的平稳健康发展。