中梁地产 “动物凶猛”！IPO之路一波三折

隐匿于公众视野之外，却有一个人正在以其不凡的野心和执行力在地产界掀起波澜。这就是中梁地产的董事长杨剑。尽管他行事低调，从未接受过媒体采访，但他的声音却在地产圈回响着。他有一句广为流传的话：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市则是开宝马mini。你开大奔的数量可能达到十辆，而我通过开五十辆宝马mini依然有机会超越。”这种雄心壮志彰显了他的决心和策略。

中梁的崛起之路并非一帆风顺。回溯历史，我们发现，在民间借贷危机导致温州房地产行业崩溃之际，杨剑执掌的中梁地产却在这场危机中屹立不倒。在经历困境之后，他们开始行动，从长三角的三四线城市开始扩张，触角逐渐延伸到内陆的三四线，甚至进军二线城市扫货。令人震惊的是，他们在短短三年内就掠下了超过四百块土地，扩张速度之快令人瞩目。

中梁地产的成功秘诀在于他们善于利用三四线城市棚改的历史机遇。与其他房企相比，中梁为何能在这一过程中实现弯道超车呢？这背后的秘密可能在于他们的极致高周转模式、隐秘且庞大的资金池以及对贪婪人性的精准把控。他们不仅在拿地策略上坚决下沉至三四线城市，而且通过高效的运营策略追求资金的快速周转。他们的“456”模式展示了他们在项目开发和现金流管理方面的卓越能力。

随着棚改红利的逐渐消退，中梁地产的销售增速开始放缓。为了应对挑战并继续扩张，杨剑迫切需要打开香港资本市场的大门，通过上市融资来减轻负债压力。他们的IPO之路却一波三折。尽管他们早已开始筹备上市事宜，并多次提交上市申请材料，但申请资料却遭遇了失效的困境。与此关键职位如首席财务官也频繁离职，使得公司的上市进程更加曲折。

尽管面临困境，中梁依然坚定地走在扩张的道路上。他们从中梁内部获悉，该公司始终坚持不拿地王、不囤地块的原则，只在净利润率超过一定范围时才允许拿地。他们追求“快进快出、小步快跑、低开高走”的运营策略，通过资金的高效周转带来销售金额的快速增长。他们的成功不仅仅在于抓住棚改红利，更在于他们在拿地策略和高周转模式方面的卓越表现以及对前辈经验的借鉴和创新突破。如今的中梁控股正在努力更新招股书以等待港交所聆讯的结果他们对未来的信心和决心依然坚定而清晰无疑他们的努力定会在未来的发展中展现出新的篇章一位不愿透露姓名的中梁员工向《棱镜》透露，公司内部实行严格的奖罚制度，“456”模式是公司的底线。员工都会提前完成目标，因为未完成目标将会从“成就共享”中扣除奖金。公司的各个项目就像接力赛跑，从拿地到销售，每个环节都紧密相连，绝无拖延。在这规模至上的房地产游戏规则的驱动下，时间尤为紧迫。

在2018年1月的中梁年度大会上，公司董事长杨剑多次强调销售规模的重要性，将其视为公司打造卓越不动产投资集团的关键，坚持以扩大主业规模为核心目标。为此，中梁曾提出雄心勃勃的目标，计划在2021年实现3000亿元的销售额、6000亿元的资产规模，并跻身上市公司TOP 15。

融资渠道畅通是助力中梁快速扩张的重要秘诀。作为TOP30中唯一未上市的房企，中梁主要依赖银行信贷、信托、资管计划等传统融资渠道，其中信托和资管计划占据较大比重。招股书数据显示，截至2018年底，中梁还有大量的信托或资产管理计划尚未偿还，总额高达147亿元，占借款总额的约54.5%。其中四笔信托贷款将在未来三年内到期，其中一笔的利率高达13.83%。

为了缓解资金压力，中梁此次赴港IPO的募资用途之一就是偿还信托贷款。除此之外，为了满足自身的资金需求，上海忠信徐企业管理公司（下称“忠信资本”）这一隐蔽的资金运作平台应运而生。忠信资本的法定代表人徐亮琼，不仅是中梁控股的执行董事和高级副总裁，还是公司董事长杨剑的妻弟。忠信资本与多家地产公司和金融机构合作，成立了多家专业资产管理公司，投资项目遍布中梁旗下多个楼盘。据忠信资本官网资料，其投资的项目均取得了良好的投资回报。

在资金、土地和高周转模式的推动下，中梁还采用了掌舵人杨剑创建的“中国式阿米巴生态经营模式”。这一模式强调量化分权，通过精总部、强一线、小组织的组织机构设置，实现快速扁平化复制和扩张。中梁的招股书称，这种机制非常适合房地产开发业务同质性高的特点。

中梁在房地产行业的快速扩张离不开其高效的资金运作、严格的内部管理以及创新的经营模式。在这个一切向“钱”看的时代，中梁凭借其独特的扩张秘籍，在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出。在企业运营模式时，中梁控股的“阿米巴模式”引起了广泛关注。这一模式，从某种角度看，与加盟店颇为相似。集团主要收取约20%的净利润作为运营管理费，而剩余的大部分利润则由区域董事长根据贡献度自主分配给全体员工，包括行政前台。这种机制在中梁内部被称为“成就共享”，实际上是模仿了碧桂园的“同心共享”机制。值得一提的是，柏明顿管理咨询集团曾为中梁提供智力支持，助力阿米巴模式的落地。

中梁控股副总裁陈红亮曾以实际案例详细解释了这一模式。他提到，当区域公司从集团获得资金支持拿到一块土地后，需完成项目并缴纳一定的运营费给集团。项目的开发进度会因此被加快，以确保早日盈利并归还借款。一旦项目完成并成功销售，所赚取的大部分利润将归区域团队所有。这不仅激励了团队，还大大提高了项目的周转率。曾有某区域公司的项目团队在业绩出色时，仅用百余人的团队就获得了高达五千万元的奖金。

在高周转的背后，中梁也面临着一些挑战。例如，公司在追求高效率的偶尔也会发生安全责任事故。这些事故在安徽蚌埠、河南信阳等地都有所发生，其中中梁徐州项目尤为严重，甚至被中梁作为“风险因素之一”写进招股书。

曾经有一次，中梁项目公司徐州旭鑫置业在短短时间内完成了从地块收购到项目展厅开放再到获得施工许可证的全过程。在项目开盘仅两天后，施工平台滑塌的事故导致严重的人员伤亡。事故原因是项目公司为完成任务而违规操作，甚至伪造公文以获取预售许可证。最终，这起事故导致包括中梁在内的多家公司和部门受到追责，并对遇难家属进行了赔偿。

至于这起事故以及其他相关问题，《棱镜》曾向中梁提出置评请求，但公司因处于IPO前的静默期而未予回复。这也让外界对于这家企业的运营模式以及面临的挑战产生了更多的好奇和猜测。中梁控股的阿米巴模式是一种富有创新且激励人心的运营模式，但在追求高效率的也需要时刻关注安全问题并确保合规操作。