沽售清远大盘予佳兆业 阳光100这个交易赚了42亿

阳光100公司的项目处置步伐相当紧凑，从出售重庆项目到清远项目，前后仅半个月的时间，这次合作的对象是佳兆业公司。

在不久前的一个夜晚，阳光100公司公布了一则公告，公告中提到他们已将目标公司的全部已发行股本及债权以46.61亿元的价格授予凯择有限公司。凯择公司是佳兆业的附属子公司，同时持有剩余的45%股权的是联泰地产。其中的权益代价为43.97亿元（可调整），贷款代价为2.64亿元。

目标公司的主要资产是一个位于广东省清远市清城区龙塘镇的物业开发项目。这个项目位于广清新城的核心区域，总占地34.37万平米，容积率为3.44，计容建筑面积达到118.33万平米。这个项目被分为五期进行开发，一期计划在今年11月入市销售。

这个项目因为广州至清远的城际轨道交通建设而有一些地块被征收。根据补偿协议，部分受影响的地块将通过置换地块的方式进行交换，土地面积估计约为102亩，其余的部分则通过现金方式进行补偿。虽然目前土地置换的手续和流程还没有完成，但所有的现金补偿已经收到。总代价会根据置换地块的实际情况进行进一步调整，如果卖方获得了置换地块的土地权证，总代价将会上调，预计最高将达到人民币8.09亿元。也就是说，这笔交易的总代价最高可能达到近55亿元。

这是阳光100公司在出售重庆项目股权之后的又一重要动作。半个月前，阳光100公司将重庆阳光壹佰70%的股权以约13.34亿元的价格出售给了融创中国。

在这两次出售项目中，阳光100公司的收益情况截然不同。在重庆项目的交易中，阳光100公司预计将承受约4.88亿元的税前亏损；而在清远项目中，预计出售事项将带来约人民币42亿元的税前收益。

阳光100公司解释称，出售事项所得收益主要源于总代价与目标集团资产净值之间的差额，这个差额主要是由于地块的时间溢价以及地块过去账面值的成本记账所致。

清远的房价近年来因为“广清同城”和“大湾区”的概念而水涨船高。尤其是在《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后，不仅大湾区内的城市热度高涨，清远这样的核心外延城市也受到了利好。

业内人士指出，清远项目最大的优势在于其离广州近，能够承接广州的外溢需求。清远的交通优势、大湾区的热度以及广清城轨在建的概念都是清远项目热销的原因。交通状况仍然是该项目面临的一个重要问题。高速公路和城轨的建设进度不如预期，使得广州的客户主要以旅游度假和养老为主。

佳兆业公司表示，清远龙塘镇项目是一个粮仓型项目，可以实现多期滚动开发，为该公司提供持续稳定的现金流。此次收购也完善了佳兆业在大湾区辐射区域的布局版图，巩固了其在湾区时代的领先优势。

短短半个月内，阳光100公司接连出售了两个优质项目，正逐步兑现其“出售土地以补充流动性缺口”的承诺。目前，阳光100通过出售这两个项目已经回笼了约60亿元的资金。

阳光100公司仍然面临着巨大的资金压力。其2018年的负债总额高达518.43亿元，贷款和借款达到296.95亿元，流动负债也显著上升。尽管手中有大量的土地储备，阳光100仍选择出售部分土地以支持流动性缺口。在最近的一次业绩发布会上，管理层也表示将在未来2-3年内继续出售土地以支持业务转型并补充资金。其中一部分土地将全部出售，另一部分土地将保留部分股权进行合作开发，预计土地出售的收入将达到几十亿至上百亿元。从阳光100的转型之路，窥探房企的资金与土地平衡之道

阳光100，这个内地房地产企业，自2004年起便开始转型发展街区综合体，成为少数以商业地产业务为主轴的房企之一。其转型背后，除了对未来发展前景的深思熟虑，更凸显了资金与土地平衡的重要性。如今，这家企业在资金流动与商业转型之间行走如履薄冰，寻求一个最佳的生存界线。

在流动性缓解之外，阳光100仍需筹措大量资金以支持其赛道的切换。商业地产业务容易使资金沉淀，这无疑给阳光100带来了不小的压力。正因为此，他们错过了地产扩张的黄金十年，但阳光100的管理层依然看好非住宅市场的前景。他们主动转换赛道，从开发利润向服务升值转变，并计划持续提升三大主力产品的比例。

对于房企来说，“土地囤多少合适？”一直是个难题。阳光100也不例外，他们已经开始寻求资金与土地的平衡。如何在这两者之间找到舒适的生存界线，将是阳光100未来很长一段时间内需要思考的问题。他们不仅需要解决当前的流动性问题，还要为商业转型提供足够的资金支持，同时避免过度投入土地导致资金短缺。

阳光100的转型之路，不仅展示了其前瞻性的战略布局，更体现了其在资金与土地平衡方面的智慧。他们深知，只有在这两者之间找到最佳的平衡点，才能在激烈的市场竞争中立足。未来，阳光100将继续这一平衡之道，以期在商业地产领域取得更大的突破。

阳光100的转型之路是一场关于资金与土地平衡的较量。他们在寻求最佳生存界线的过程中，将为我们提供更多关于房企如何在这个瞬息万变的市场中保持竞争力的启示。