7亿平还是80亿平？起底楼市库存之谜

【介绍楼市库存真相：是7亿平还是远超80亿平？】

华远集团原董事长任志强的一句话“楼市库存只能炸掉”，仿佛给市场投下了一颗重型。楼市高库存已成为现今中国经济的一大痛点，然而其真实规模究竟有多大，却像一团迷雾般难以看清。

根据国家统计局的数据，2015年商品房待售面积突破了7亿平方米的大关，然而这仅仅是冰山一角。实际上，楼市的真实库存可能远超我们的想象。

上海易居房地产研究院的杨红旭副院长指出，国家统计局公布的数据低估了待售库存的规模。一旦将潜在库存数据计入，中国的楼市库存数量可能会倍增。与此中国社会科学院的报告则更为惊人，他们认为商品住房过剩总库存高达21亿平方米。而北京师范大学金融中心的钟伟主任更是公开表示，如果将各种类型的数据都加起来，全国楼市的库存面积可能超过80亿平米。

库存的分化现象也十分严重。一线城市及二线热点城市的去化情况相对较好，难点主要集中在三四线城市。这些城市实际的库存量逐月上升，而去化水平却连续下滑。相关机构的数据显示，截至2015年12月底，三四线城市的去化周期已超过30个月，存在较大的降价压力。

决策层已经意识到这个问题的严重性，并在政策上给予了大力支持。为了加速楼市去库存，他们出台了一系列新政。例如，对个人购买家庭唯一住房的契税进行了减免，以及对个人购买2年以上的住房对外销售的免征营业税等政策。还上调了职工住房公积金账户存款利率。

预计2016年各地楼市的库存情况将进一步分化。一些库存去化周期较短的城市，如重庆、武汉、福州等，将面临去库存的压力减轻。其他供地量与库存量偏大、库存去化周期较长的城市，如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市以及大部分三四线城市，仍需要坚持“以价换量”的策略来去库存。

政策窗口期的到来为楼市去库存带来了新的希望。要想真正解决楼市库存问题，还需要各城市根据自身情况制定针对性的政策，并加强长期规划，避免过度供应和区域分化现象的加剧。住建部屡次提议，可以通过购买商品房或提供货币支持的方式，来解决保障性住房的供应问题。这一政策思路，已经在2016年的棚户区改造工作中得到明确体现，以货币化补偿为主导，结合财政支持与信贷试点所置换的额度，总资金规模预计将超过万亿元。

在租房市场方面，预计未来地方将更多地介入其中。有东部省份的住建厅官员向记者透露，他们已经制定了收购存量房作为保障性租赁住房的方案，并计划于年后开始实施。特别值得关注的是公租房领域，由于部分城市对公租房的需求旺盛，且企事业单位以单位名义租赁住房，职工还能享受补贴，这已经成为消化存量房的重要渠道。

据了解，北京的部分央企为职工提供的公租房配套了30%的货币补贴，这也进一步激发了市场对公租房的期待。除了公租房，与农民工相关的户籍制度改革也成为地方未来的政策重心。

中原地产的首席分析师张大伟指出，购房落户一直是城市落户的主要渠道。数据显示，我国的城镇化率虽然达到了54.77%，但城市户籍率却只有35.9%，这意味着有大约两亿人需要或可能需要在城市购房。这是一个巨大的潜在市场，也是地方需要重点关注的领域。

多位业内人士向记者表示，未来地方还将加大力度推行其他稳定住房消费的政策。包括提高公积金贷款额度、减免房地产交易税费等常规手段。为保证政策效果，地方还可能调整购房首付比例、利率等信贷政策。这些措施的实施，将有助于促进住房市场的稳定发展，满足更多人的居住需求。

未来在解决住房问题上的思路将更加多元化、灵活化。除了传统的建房、卖房方式，还将更多地借助市场力量，通过购买商品房、提供货币补贴、介入租房市场等方式，满足不同层次、不同需求的人群的居住需求。户籍制度改革等配套政策的推进，也将为市场注入新的活力，促进住房市场的持续发展。