中泰证券--房地产行业专题报告：“两集中”下 土地市场竞争格局

【研究报告解读】

近日，青岛自然资源和规划局发布了《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》的通知。该通知强调实行住宅用地的“两集中”同步公开出让，即全年将分批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。这一新政旨在调整土地市场，使之更加规范、透明。

在统计范围内，一二线重点城市的宅地出让面积占百城比例约为39%。以2020年为例，这些城市供应和成交的住宅类用地合计分别占百城土地住宅类用地的40%左右。这表明核心城市的土地市场供需基本平衡。

在较高的溢价率水平下，大部分二线城市的房地价差较低。这意味着土地市场的盈利能力有限，特别是在一些热点城市，由于竞争激烈，开发商更注重以合理的价格获取土地资源。新政的实施，通过集中供应，有望使土地竞拍分流，地价增速或将放缓，土地市场逐渐回归理性。

值得一提的是，历年一季度开发商的拿地意愿较强，而四季度拿地意愿较弱，导致土地价格季度间波动较大。两集中的新政将有助于缓解这一情况，优化土地资源的配置。

新政下的拿地竞争格局优化将改善房企的成本状况。自2019年以来，房地产行业毛利率水平持续下滑。未来随着热点城市房地价差的改善，头部房企的盈利能力将有所修复，带动地产股估值回升。利润率改善有望驱动行业估值的修复。

基于以上分析，我们看好在行业供给侧调控背景下，龙头房企经营质量改善以及结算利润率回升带来的投资机会。推荐万科A、保利地产、新城控股、中南建设等A股头部房企。关注H股低估值修复机会，如融创中国等。

我们也需要注意一些潜在的风险***，如融资环境超预期收紧、调控政策超预期收紧等。这些***可能会对市场带来一定影响。投资者应保持警惕，做好风险管理。

新政的实施将带来土地市场的变化，为房企提供了更加公平、透明的竞争环境。随着市场逐渐回归理性，龙头房企的盈利能力有望修复，为投资者带来投资机会。