房地产：二线央国企的历史机遇

房地产金融属性的未来展望与二线央国企的崛起

尽管预计去金融化在2024年结束，但房地产的金融属性仍然占据举足轻重的地位。回想起2012年，地产的金融属性已经超越了实物量的贡献，而在那之后的土地资本化进程更是突飞猛进。至今，宏观信用的核心仍然是土地。面对当前部分房企资产负债率超过85%、水平超过100%的现状，行业持续承受着缩表压力，这种压力将持续至2024年，期间可能会有反复。但即使去金融化完成，按照现行政策，房地产的金融属性依然强烈。

在此背景下，钱作为企业运营的核心要素，其流向已不再是单一地基于规模大小。过去十年，民企凭借强大的融资能力和融资意愿实现了报表的快速扩张，规模越大融资能力越强的正反馈现象普遍存在。基于风险因素考量，这一正相关关系已不再适用。在稳增长的背景下，企业性质成为决定钱流向的关键要素。二线央国企在融资方面的历史机遇来临，有望大幅度扩充企业报表。市场低迷期更是为它们带来了高速发展的机会，甚至实现了逆周期成长。

在这一转变中，优秀人才也将重新分配。激励机制的差异使得过去十年人才更多地流向民企，但现在部分人才将重新进入人才市场，并重新分配到央国企中。二线央国企因其更快的增速和更迫切的队伍扩充需求，将迎来绝佳的机会进行队伍完善。

不同于一般的周期股，二线央国企将拥有成长型机会。我们特别看好那些有大股东或公司内部资金支持的企业，如中交地产、建发股份等。对于央国企中的保利地产、招商蛇口、万科A等以及优质民企如金地集团、滨江集团等也值得关注。这些企业在本次调整中展现出了较强的抗风险能力和成长潜力。

我们必须警惕可能出现的风险。若重新放开前融、再走土地金融模式，可能会对整个行业带来不确定性的影响。这种转变可能引发新的风险和挑战，需要我们保持警惕。房地产行业的金融属性仍然显著，而二线央国企的崛起为我们提供了新的投资视角和机遇。我们在关注其成长性的也要警惕潜在的风险。