房地产 - 知难而进，精准破局收并购深度研究

当前市场买方意愿不足，并购难度较大房地产行业的逆周期挑战

近期，房地产市场信用***频发，政策不断加码引导市场收并购，以期实现行业出清。上市房企积极寻求资产出售的却面临买方意愿不足的困境。我们观察到，本轮逆周期出现并购潮的难度较大。

从历史数据来看，并购浪潮通常发生在经济持续高速增长的时期，罕见逆周期收并购高潮。收并购市场与招拍挂市场的热度具有较强的一致性。当前，招拍挂市场冷淡，优质房企对于收并购的态度可能同样趋于观望。

在面临中长期行业大周期的决定和短期变化的不确定性时，房企逆周期扩张的谨慎和中短期变化的不确定性进一步考验房企的魄力和决心。推动收并购需要政策与资金支持，同时也需要稳定需求端的预期和信心。目前面临诸多制约因素，如需求端预期短期反转的担忧、融资渠道受限、杠杆空间不足等。

展望未来，政策工具箱充足，可参与主体层次丰富。我们认为，未来的地产供给侧调控仍将以市场化出清为主，政策节奏和力度的精准度要求较高。在需求侧，推动行业收并购需要稳定市场预期和恢复信心。主体参与方可能以优质上市房企为主体，地方城投和资产管理公司也可能积极参与。

策略上，应把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha。行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度。而alpha则在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复，以及逆周期加杠杆的精准度。我们建议持续关注优质龙头和成长型企业，同时提醒注意行业信用风险、销售下行、调控政策超预期等风险。

当前房地产市场面临买方意愿不足、并购难度较大的挑战。但政策工具箱充足，可参与主体丰富，未来仍有希望推动行业市场化出清。建议企业精准把握政策节奏，积极寻求合作伙伴，以实现行业健康发展。