国金证券：严格首付政策决定我国房地产杠杆水平仍在合理范围

【国金证券：我国房地产杠杆水平及独特视角】

近期，我国一二线城市房地产市场持续火热，房地产市场中的房价问题成为了人们关注的焦点。在此背景下，国金证券发表报告指出，我国房地产杠杆水平仍在合理范围，此观点引起了广泛讨论。本篇报告将带您深入我国房地产市场的现状，并结合国内外房地产市场的对比，为您呈现独特的视角。

我们要明白房地产价格受到基本面属性和金融属性两种因素的影响。基本面属性包括经济增长、城市化进程等因素，而金融属性则涉及到实际利率、货币因素和杠杆水平等。在分析我国房地产市场时，我们需要从多角度进行审视。

报告指出，美国和日本在房地产危机发生时，其人均收入和城市化进程已经处于较高水平。而我国的人均收入仍有很大的增长空间，城市化进程也仍在快速发展阶段。我国的土地供给相对有限，这也对房价产生了一定影响。

对比国外房地产市场的崩溃案例，我们不能简单地将其套用于我国房地产市场。因为每个国家的经济、社会、文化等背景都存在差异，房地产市场的发展也各具特色。我国房地产市场的发展，需要结合我国的实际情况进行分析。

从人均收入的角度看，我国的人均收入仍在增长阶段，这将继续支撑房价水平。城市化进程的推进，也将带动房地产需求的增长。而土地供给的有限性，也使得房价面临一定的上涨压力。

报告还指出，我国对土地资源的管控力度也在加大。这也是影响房价的重要因素之一。在土地市场火热的背景下，不仅一线城市和二线城市的土地价格上涨迅速，就连三四线城市也受到了影响。

我国房地产市场的发展受到多种因素的影响，不能简单地与国外案例进行对比。国金证券的报告为我们提供了独特的视角，帮助我们更深入地理解我国房地产市场的现状和未来发展趋势。在未来，我们期待房地产市场能够健康、稳定地发展，为人们创造更多的财富和价值。东莞东城区在七月迎来一宗商住用地的高竞拍卖，碧桂园平安联合体以总价5.9亿、溢价率321%成功竞得此地，创造了东莞历史上地价的高峰。此***彰显了地王频出的现象，预示着周边房价将有进一步上涨的压力。

尽管在供给侧改革的推动下，“分城供地”逐渐成为未来的趋势，但一线城市的土地供给计划在年初由确定，具体地块的供应节奏则因地方情况而异，近期的土地供给紧张状况难以迅速改变。

严格的首付政策在我国房地产市场中起到了决定性的作用，使得我们的杠杆水平保持在合理范围。与美国和日本相比，我国居民的平均首付比例在四成左右，这一比例在次贷危机前的美国显然具有更高的安全边际。

美国的房地产数据表明，在泡沫破灭前，居民购房的平均首付比例创历史最低，而日本虽然官方没有规定最低首付比例，但其金融机构的住房按揭贷款规模在地产泡沫前也有显著上升。相反，中国的房地产市场管控更为严格，首套房的最低首付比例一直在20%-30%之间，对二套房的贷款要求更为严格。这一政策导向的结果是我们的购房杠杆并不高。

在讨论房地产话题时，售租比常常作为一个重要指标被提及。它并不足以全面衡量房地产的“泡沫”。一线城市的房价与租金之间的关系并不能简单以售租比来衡量，尤其是当考虑到房地产投资的杠杆属性时。买房与租房的实际支出在某些情况下可能相近，但买房可以通过杠杆效应放大投资回报。单纯以售租比作为衡量房地产价值的指标并不全面。

深圳、北京、上海等一线城市的房地产市场活跃，投资者在考虑投资回报时，除了票息率，还需考虑房价上涨预期和杠杆效应。房地产市场的复杂性和多元性使得单一的指标难以全面反映其真实状况。在做出决策时，投资者需要综合考虑各种因素，做出明智的选择。当前的售租比仅仅反映了房价与当前租金之间的比例，却忽视了租金的增长性。在快速发展的我国，人均收入持续增长，这也意味着租金的增长潜力不容忽视。

在亚洲，不动产投资因其稳定的回报和增值潜力，一直备受投资者青睐。据莱坊国际发布的报告，中国超高净值人士数量在过去十年里增长了惊人的330%，预示着亚洲财富增长的动力依然旺盛。特别在亚洲地区，房地产在投资者投资组合中的比重高达38%，显示出投资者对房地产的强烈偏好。

在全球化背景下，不同国家的房地产价格比较并非易事。房地产作为不可贸易商品，其价格受到各种因素的影响，如供需关系、政策调控、地区经济发展等。直接比较不同国家的房地产价格并不客观。

面对当前的房地产市场，我们不难发现房价的坚挺与多重因素息息相关。国民收入持续增长、城市化进程不断推进、首付比例的稳定、财富分配习惯以及消费习惯的变化，都在支撑着房价。这也使得房地产市场的景气度在未来一段时间内不会大幅下滑。

房地产市场的金融属性使其与货币政策紧密相连。当货币环境宽松，贷款利率下降时，房地产市场往往会迎来繁荣。这也带来了货币政策的两难困境。在房价持续上涨的背景下，官方指导利率上下行均面临困境。

信贷政策在房地产市场中的作用不可忽视。当前，居民中长期贷款（主要是房贷）在社会融资规模中占比较大，若信贷收缩，将对市场产生较大影响。这也使得货币政策在调控房地产市场时面临两难选择：既不能让信贷过度收紧，影响经济稳定，又不能放任房地产市场过度繁荣，引发泡沫。

房地产市场的繁荣不仅带动了相关产业链的发展，也对经济整体产生了重要支撑。房地产价格上升，不仅推高了通胀预期，还带动了上下游各个行业的增长。这也使得债市与房地产市场紧密相连，房地产景气度和债券收益率呈现正相关关系。

房地产市场的发展受到多种因素的影响，包括经济、政策、消费习惯等。在当前的货币环境下，房地产市场呈现出的繁荣景象，也让我们看到了货币政策的两难选择。如何在保持经济稳定的防范房地产市场的风险，将是政策制定者需要面临的挑战。