三四线楼市存量要卖30多个月 去库存将是持久战

自中央经济工作会议确立“去库存”为今年经济工作的五大任务之一以来，各地纷纷采取了一系列措施以应对库存压力。从目前的情形来看，效果并不如预期理想，城市间的分化趋势日益加剧。三四线城市的存销比高达30多个月，意味着这些城市的房屋销售需要长达30个月以上的时间。

三四线城市的去库存形势严峻，其背后的原因何在？一方面，当前住宅市场步入结构性过剩时代，楼市分化趋势显著。一二线城市楼市火热，与去库存的政策期待相悖，而三四线市场仍深陷困境。另一方面，中西部地区的去库存速度也慢于东部，一些城市的成交量甚至出现负增长。

面对如此规模的库存，各地在去库存的道路上可谓困难重重。虽然中央和地方频频施策，如放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费等，但市场反应与政策初衷之间仍存在一定的背离。特别是三四线城市，由于土地供应过剩、产业基础薄弱等原因，去库存压力有增无减。

一些城市或地区的房地产开发企业在巨量库存的压力下艰难前行。如福建三明市的某房地产开发公司，虽然开发了17万平方米的楼盘，但仍面临8万多平方米的库存压力。一些楼盘自开盘以来，去化效果不尽如人意，部分原因归结于供地过快过多导致的供需错位。

业内专家表示，面对库存压力，各地应有持久战的准备。去库存并非一蹴而就的任务，需要长短结合，因城因时施策。在短期上，应严控土地入市，调整库存结构，开发多用途用房，增加适销对路的产品。在长期上，则需要加快推动产城融合和户籍制度改革，增加城市就业岗位，让新市民享受平等的公共资源和服务。

以湖南和福建两省为例，他们已明确库存去化周期超过一定时间的地区将限制土地供应。这种针对性的政策调整是值得我们借鉴的。去库存是一项艰巨而长期的任务，需要我们持之以恒的付出和不断的。也需要我们从供需两端同时发力，以实现三四线楼市的良性循环。只有这样，我们才能真正解决库存问题，促进房地产市场的健康发展。在应对需求层面的问题时，三四线城市和相关部门正积极寻找解决方案。他们深知，信贷和税收政策的适度调整，对于激发潜在购房人的积极性至关重要。为此，他们正量身定制一系列政策，针对三四线城市的特殊环境，灵活把握首套房贷的认定标准，尝试降低首付门槛，针对商品房转为保障房的举措，他们也制定了明确的时间表和充满吸引力的优惠措施。

化解三四线城市的房地产库存压力，新市民包括农民工和个体工商户，将成为主要力量。专家们积极建议，将这部分人群纳入公积金保障体系，让他们能够享受到更多的购房优惠和便利。

据记者了解，湖南、安徽等省份已经明确将稳定就业的进城务工人员、城市个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业、从事自由职业的人员都纳入住房公积金缴存范围。河南、甘肃则明确要求用工单位将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。这些举措无疑为新市民购房提供了更大的支持和便利。

长远来看，三四线城市还需要在产城融合、户籍制度改革等方面做出努力，提升城市的包容性和吸引力。专家认为，提高农民工进城购房意愿，关键在于推进户籍制度改革。住房制度改革必须以满足新市民需求为出发点，全面推行并完善居住证制度，让农民工和户籍居民能够平等享受到公共服务和基础设施。只有这样，才能真正激发三四线城市的房地产市场潜力。

对于当前楼市的去库存问题，虽然取得了一定的成效，但仍然存在一些问题需要注意。例如防止规划配套滞后导致的“有房无人”现象。在楼市去库存的过程中，必须全面考虑各种问题，确保市场健康有序发展。二三线城市的成交全线上涨也显示出楼市去库存正逐渐见到成效，这是一个积极的信号，值得我们期待更美好的未来。