开发商轮流坐庄推涨上半年地价 行业资产泡沫显现

【开发商轮番推动地价飙升 行业资产泡沫显现】2016年土地市场剖析

在风起云涌的2016年，土地市场如激流勇进之势，“地王”已成为上半年关键词。在短短的几个月内，无论是成交价格、成交额还是溢价率，都在以惊人的速度刷新纪录。据中国指数研究院数据，二季度以来，长三角热点城市如上海、南京等地地王频现，二线城市地价更是领涨全国。行业资产泡沫已然显现，预示着巨大的市场风险正在酝酿之中。

上半年，全国300个城市土地出让金总额超过万亿，同比增长34%。其中，超过一半的城市土地出让金呈现增长态势，涨幅居前的城市更是实现了翻倍增长。楼面价和溢价率也在持续攀升，显示出土地市场的热度不减反增。

这一市场的繁荣背后隐藏着严重的分化现象。一线城市的存量土地稀缺，品牌房企纷纷转战二线重点城市拿地，导致这些城市的土拍市场频现地王盛宴。中国指数研究院认为，这一现象直接推动了土地出让金的整体上涨。

信贷释放量的增加和居民杠杆的不断上升是本轮市场爆发的主要导火线。中原地产市场总监张大伟指出，天量货币的投放，部分依赖于地产调控政策的刺激，对区域楼市产生了短期的利好拉动。这种刺激措施也加剧了市场泡沫的形成。

值得注意的是，土地价格的飙涨并不仅仅是由政策和信贷推动的。开发商轮流、通过制造新地王解套旧地王的现象也愈发普遍。新地王的诞生不仅为周边项目提供了涨价的底气，更是为开发商带来了销售促销的噱头。有时，开发商会在同一区域接连拿地，通过刷新楼面价纪录来降低拿地风险。这些“地王”楼盘通过拉长项目开发周期，后面的物业销售可以弥补前期物业的亏损，从而实现整体盈利及开发价值。

易居中国执行总裁丁祖昱透露，高价拿地也是房企在资本市场保持活力的一种策略。上市房企的资产计算依据其商品房库存以市场价格评估而来。尽管地价依然高昂，但如果不积极拿地，上市房企在资本市场的叙事将难以持续。缺乏土地储备的房企就如同未携带弹药的战士，无法应对市场的激烈竞争，只能与金融机构合作，共同推高地价。

下半年，政策环境趋紧，土地市场的泡沫风险逐渐浮出水面。中央近期提出的抑制资产泡沫的举措，被业内视为针对房地产市场的调控。

CRIC研究中心研究员杨科伟指出，上半年中国经济的6.7%的GDP增速，很大程度上源于房地产行业的强势表现，但同时也伴随着资产泡沫的出现。这一泡沫主要集中于房地产行业。一些A股上市公司财报揭示，许多企业的利润无法购买一线城市的住宅，反而这些城市的房价一年间的增值相当于许多企业的全年利润。这表明资金并未流向实体经济，而是转向了房地产市场，房地产的造富效应被放大。

张大伟表示，在没有显著基本面变化的情况下，资产价格持续上升，这就是资产泡沫现象。2015年股市进入熊市，当前一二线城市房价飙升，基本可定义为资产泡沫。

央行发布的贷款数据也显示了房地产市场的热度。上半年新增贷款中，个人购房贷款占比达到了31%，几乎相当于去年全年新增房贷额。

政策对房地产市场的态度也在悄然转变。去年的政策是通过加快农民工市民化来扩大有效需求，而在今年的经济工作会议上，这一策略转变为“有序”推进。

杨科伟认为，部分热点城市的政策转变信号已经明确，房地产市场的“去杠杆”化是必然趋势。随着具体措施落地，市场将面临冲击，特别是部分热点二线城市，可能出现量缩滞涨的局面。

数据显示，年内积极拿地的50家房企的平均拿地成本较去年同期大幅增加，价格风险再度上升。北京部分地块的销售额远不及预期，蕴含着巨大的市场风险。这一切预示着房地产市场正面临严峻的挑战。

面对这样的市场环境，房企需要更加审慎地做出决策，以确保在激烈的市场竞争中立于不败之地。而投资者也需要更加关注市场变化，理性投资，以避免资产泡沫带来的风险。