房价持续上涨动力正衰减 短期内刚需接盘能力有限

随着国庆长假的临近，各地房地产市场纷纷推出新的调控措施，以应对可能出现的购房热潮。南京市、杭州市、上海市等地相继出台政策，试图稳定市场秩序，增加供应并强化执法，旨在控制房地产市场的过热态势。

在过去的几个月里，由于一线城市房价长期过快上涨的示范效应，以及流动性扩张带来的资产价格上升预期，一些投资或投机客将目光转向二线城市的房地产市场，纷纷涌入这些所谓的“投资洼地”进行炒作。杭州、南京、苏州等二线城市的楼市因此出现短期内的狂飙态势。这些城市的供需关系并不紧张，回落空间相对较大，因此调控政策相对温和。

在这一轮楼市狂欢中，人们可能忽视了推动其发展的基本力量。在很多城市的购房热潮中，投资性客户往往是主力军。所谓的本地刚需并不很多，主要是以本地与外地的投资者为主。这意味着在房价被进一步推高后，刚需的购买力已经非常不足。人们对未来房价上涨有较强的预期，源于对信用扩张而非经济增长的预期。在资产荒以及投资收益率较低的背景下，大量资金参与了所谓的“价值洼地”的地产投机。

房价持续上涨的动力正在衰减。与过去不同，现在的房地产市场面临着诸多挑战。城市化进程随着工业化结束开始大幅放缓，经济增长面临下行压力，非理性的信用扩张受到限制。人口老龄化进程已经开始，所有这些因素加在一起，使得支撑楼市继续上涨的动力不足。尤其是那些经历了暴涨的二三线城市，在房价大幅上涨后，原本有限的本地刚需被进一步阻挡在外。受信用扩张推高的房价没有理由会继续上涨。

对于一线城市的房价上涨，应该看到其背后的改善型需求推动。但随着价格上涨，具有支付能力的刚需客户大幅减少，整个市场可能会丧失动力。对于这个问题，一线城市的土地供应受限，不存在楼市供过于求的情况。因此应该抓住这个时机推出房地产税和遗产税等相关政策来挤出投资性房产需求。二线城市的房价暴涨源于投资需求的推动，征收房产税有助于将这些需求踢出市场，让住房真正满足人们的居住需求。

各地调控措施的目的是稳定市场。然而要真正实现楼市的健康发展还需要治本的方式。这包括增加持有成本打击投机性需求等举措来让楼市真正满足人们的居住需求而不是作为投资的工具。在这一过程中土地财政的问题也引起了关注。过高的房价不仅抑制了消费需求还可能引发金融风险和高负债房企的风险累积等问题值得警惕和关注。同时专家们也在如果房地产泡沫破灭将会带来怎样的影响以及如何应对这些问题。