企业债再上“紧箍咒” 房地产融资链加速收紧

【房地产调控加码，企业债再添“紧箍咒”：房地产融资链持续收紧】

近日，一场席卷而来的房地产调控风暴再度加码，在楼市交易明显降温的大背景下，房地产企业债券也迎来了新的挑战。据知情人士透露，国家发改委日前下发了《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，旨在严格限制房地产开发企业通过发行企业债券融资用于商业性房地产项目。这是交易所分类监管之后，又一债市监管部门对地产商发债融资采取的更严格的措施。

在此背景下，整个房地产融资链条正在迅速收紧，进入加速通道。从房贷到房企融资，无不体现出这一趋势。近日，多家银行内部自查房地产相关融资，暂停对“地王项目”融资。银监会也出手，对16个房价上涨过热城市的银行房地产相关业务展开专项检查。

专项检查的范围涵盖了个人住房按揭贷款、房地产开发贷的调控执行情况、与房地产中介和房地产企业开展业务的管控情况、涉及房地产业务相关的贷款、理财资金投资管理情况以及房地产信托业务合规经营情况等五大方面。检查报告需在12月5日之前上交，显示出监管部门对房地产市场的密切关注。

今年以来，楼市火热，个人住房贷款增加迅速，占所有新增贷款比例超过40%。但随着全国逾二十城出台限购、限贷政策，楼市交易明显降温。部分银行提升了个贷门槛，甚至对半年内离婚的情况也会谨慎处理，报以很高的首付比例和利率。

与此房企的土地融资正在被“抽刀断水”。国家统计局的数据显示，今年1-9月，全国房地产开发投资资金来源中，企业自有资金仅占不到15%。而在房地产融资的三大环节中，前端拿地成本占比最高，可达70%以上。在这个环节中，开发商可以通过3∶7(自有∶配资)的比例进行配资，甚至在还没成功拍下土地时，就已经有资金为其融资。

四季度以来，监管的各项“打击”措施逐渐显示出其对“土地配资”的把脉判断。楼市调控的多部门联动，显示出了显著的效果。未来，随着银行和债市的输血减少，高杠杆的房地产行业无疑将面临更大的挑战。但这也预示着楼市调控效果的进一步显现。

金秋十月，上海和武汉的房地产市场监管迎来了一系列重磅政策。上海市住房城乡建设管理委和市规划国土资源局联手，成立了联合小组，对开发商竞拍土地款进行穿透核查。一旦发现有违规行为，将取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金也将不予退还，还将面临三年内不得参与上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动的处罚。这一政策被业内称为“沪六条”，彰显了上海对房地产市场监管的决心。

紧接着，武汉市国土规划局发布公告，最高土地拍卖价格不得溢价超100%。虽然尚未严格审查土地配资，但在土地价格方面已经做出了明确的限制。

与此银监会也在三季度经济金融形势分析会上发出警告，要求银行规范各类贷款业务管理，严防信贷资金违规进入房地产领域。对于房地产信托业务，也强调了合规经营的重要性。

上交所也发布了《关于实行房地产、过剩行业公司债券分类监管的函》，明确规定房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地，并细化了房企发债的准入门槛。

政策风暴的中心似乎不仅仅在于此。据一位上海银行业高管透露，上海市规划和国土资源管理局已经开始对开发商竞拍土地的资金进行穿透式管理。开发商在支付土地款时，需要详细申报资金来源，包括是否涉及关联方、资金流转路径等，并提交所有银行存款明细。这一切都需要经过会计事务所的鉴定和证明。

在这一背景下，国家发改委下发的《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》引起了广泛关注。该意见严格限制了房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。尽管这一举措似乎对地产商的影响有限，但仍然是对房地产市场调控的有力举措之一。

值得注意的是，《意见》还支持企业发行企业债券用于保障性住房和棚户区改造项目，并对这些项目进行分类监管。对于不同类型的保障性住房建设项目，发改委采取了因城施策的原则。对于高库存城市、高资产负债率或资产规模较小的企业以及回迁安置比例较少的项目等特定情况，将不允许发行企业债券用于安置性住房建设。

楼市调控加码，隐形杠杆资金被套上紧箍咒

随着楼市信贷监管的日益严格，那些悄然潜入房地产市场的“隐形”杠杆资金，如今正面临着前所未有的挑战。在楼市调控的大背景下，每一道新的政策都像是给这座巨大的市场戴上了一道紧箍咒。

银行理财资金曾是推动楼市“加杠杆”的重要力量。数据显示，涉房投资余额在短短42个月内激增了惊人的1166%，这一数字背后是无数投资者的热钱涌动，也是管理层重拳整治的决心。

两部委联合发文，对楼市明码标价进行规范，重点查处八类违规行为。从离婚贷审升级，到房企融资利率上调，再到最严房企检查风暴的掀起，每一次调控都像是瞄准了楼市的七寸要害。销售误导、捆绑搭售等行为被明确列为违规，标志着楼市监管的全面升级。

如今，不仅是明面上的信贷资金，那些曾经游离于监管之外的“隐形”杠杆资金也难逃整治。管理层对于房地产市场的整顿已经深入，无论是企业还是个人，都感受到了前所未有的压力。

在这场楼市调控的战役中，无论是银行、开发商还是购房者，都必须重新审视自己的行为和策略。未来，随着监管的进一步严格，房地产市场将迎来更加健康、有序的发展。

(原标题企业债再上“紧箍咒”，房地产融资链加速收紧)在这场调控大潮中，各方需保持清醒和理性，共同迎接一个更加稳健的房地产市场。