年内股价平均涨幅近九成 物业公司就是新三板“冬天里的那把火”
在房地产调控政策逐步深化的背景下，我国房地产开发行业已迈入“白银时代”。随着这一时代的来临，房地产企业面临着新的挑战。拿地成本与拿地难度的增加，存量运营市场的重要性不断提升，迫使许多房企不得不寻求转型。
在这一转变过程中，物业管理领域因其稳定的现金流和“轻资产”模式，正成为房企新的发力点。物业公司的挂牌上市，已成为房企市值重建的重要平台。回想起彩生活（01778.HK）在港交所分拆上市后超越母公司的市值表现，足以看出物业板块的市场潜力。此后，中海物业、绿城服务等知名房企纷纷登陆港交所，而雅居乐等业内巨头也在计划分拆物业上市，希望在资本市场分得一杯羹。
万科，作为行业内的领军企业，其未来市值的万亿目标中，物业服务发展将成为主干业务。万科物业不仅谋求上市，更希望成为中国第一家营收超百亿的物业公司。万科物业与万科集团已是股权控制关系，已实现业务分拆。
回到国内资本市场，尽管物业公司登陆A股尚存难度，但新三板已成为物业管理行业进入新阶段的重要推动力。截至10月12日，已有57家物业管理企业在新三板完成挂牌，其中不乏保利物业、嘉宝股份等知名房企旗下物业公司。
自2017年以来，新三板物业公司呈现出不断扩容的趋势。在规模方面，尽管大部分新三板物业公司规模相对较小，但整体物业管理市场却呈现出巨大的增长潜力。在我国超过10万家的物业管理企业中，营收规模超过1亿元的仅有约200家，显示出明显的长尾效应。
值得一提的是，这些挂牌新三板的物业公司受到了二级市场的投资者青睐。从年初至今，部分物业公司的股价涨幅已经翻倍，甚至更高。这一表现引起了市场的广泛关注。
那么，为何新三板物业公司如此受到青睐？这背后离不开物业管理市场未来的巨大发展空间。据2017年中国指数研究院物业管理白皮书分析，物业管理市场未来五年将突破万亿，这一行业正经历着从传统劳动密集型向智能化、信息化、数字化转型。在这一过程中，物业公司通过对接资本市场，有利于实现加速转型升级。
挂牌新三板还有助于提高公司治理水平。挂牌企业需接受独立性审查、合法合规审查以及财务信息披露的审查。也有利于物业公司未来通过IPO转板或被上市公司收购实现曲线转板。新三板为物业公司提供了一个良好的发展平台和融资通道。
随着房地产行业的转型和物业管理市场的巨大发展空间，物业公司挂牌新三板将成为一种趋势。这不仅有助于企业实现转型升级，提高公司治理水平，也为投资者提供了更多的投资机会。在物业管理市场日益呈现碎片化的背景下，兼并收购成为了实现规模经济的有效途径之一。近年来，众多实力雄厚的物业服务企业正在积极进行大规模的兼并收购，以降低企业边际成本，通过成本优势来增强抵御市场竞争与扩大规模的能力。
对于规模较大的物业公司而言，挂牌新三板不仅能够帮助其通过定向融资筹集大量资金，同时也因受到公众、股转系统、证监会以及主办券商等多重监督，更容易获得商业银行的贷款支持，从而进一步推动兼并收购，扩大自身规模。而对于规模较小的物业公司来说，新三板挂牌同样有利于企业获取更好的估值，为其未来发展打下坚实基础。
保利物业等领军企业已在公转书中明确表示，将通过全委合作、顾问合作和企业并购等方式形成规模效应，降低服务成本，扩大外部市场物业管理规模，实现内外市场的均衡发展。彩生活、中海物业、中奥到家等香港上市的物业服务企业也在招股说明书中明确表达了通过募集资金进行收购的意图。
除了满足业主的基础安保需求，物业公司还需关注医疗、养老、教育、就业等增值服务。这些服务的收益大致可分为三部分：包括房屋买卖、租赁、白领公寓等运营性物业的租金收益和资产增值收益，这是物业公司的资产性收入；社区外加服务，如买房首付贷、装修贷等贷款服务，为社区服务产业链上的商家提供小额贷款服务，物业公司在此过程中可获得息差收入；以及最核心的社区增值服务，如生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等。
数据显示，2015年，中国超过8万个社区拥有超过一亿的居民人口。按照人均年消费一万元计算，一年消费额将近万亿元。而在欧美国家，社区商业服务支出占社会商业总支出的比例超过60%，而在中国这一比例仅为约30%，显示出巨大的市场潜力。对于保利和万科等大型房企来说，其物业公司若能充分利用现有资源并搭建起社区商业服务运行平台，便能在未来的社区O2O市场中大有所为。
花样年董事局主席潘军预测，到2020年，花样年的社区服务将覆盖超过10亿平方米和超过0万人口。他设想，如果每人每月在社区消费达到一定的水平，即使只收取微弱的佣金也将带来巨大的收益。而万科也在积极推进高端物业服务的发展，并看好健康理念、数字化和街区化成为未来高端物业管理的趋势。
随着房地产政策的不断调控，物业的综合运营能力已经成为房企的重要技能。在新一轮的转型浪潮中，新三板市场已有不少投资者看到了物业管理领域的巨大潜力。现在的物业管理领域已经成为投资者关注的焦点之一。
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