国瑞置业再启高息发债模式 “借新还旧”难抵业绩连续滑坡趋势

在2021年内地房企大规模发债的浪潮中，国瑞置业有限公司（以下简称“国瑞置业”）以高达14.5%的利率引人注目。回顾过去几年，国瑞置业的发债利率一路走高，从2018年至2019年的10%，飙升至2021年的14.5%，这一数字甚至刷新了当年房企发债的利率纪录。

国瑞置业在面对市场压力时，选择了高息发债的策略。尽管公司在2020年曾表示将优先考虑降低债务，但仅仅几个月后，就又开始了高息发债。这一现象引发了市场对国瑞置业融资状况的关注。与其他规模房企相比，如碧桂园、新城控股等，其发债利率稳定在较低水平，国瑞置业的高息发债显得尤为突出。

对于高息发债的原因，国瑞置业回应称，发债利率主要由市场定价决定。在市场信用分化明显的背景下，中小房企的融资状况并不乐观。尽管部分房企能够发行债券，但整体的发债利率仍然偏高。尤其是在急需资金的情况下，公司不得不接受较高的利率。部分房企为了拓宽融资渠道，选择赴港上市或寻求其他境外融资渠道，而非仅仅为了IPO本身。

除了高息发债外，国瑞置业还面临着评级下调和流动性管理短板的问题。在发债前一周，国际评级机构惠誉将国瑞置业的评级展望从“稳定”下调至“负面”，这反映了公司持续疲软的流动性状况和履行义务的不确定性。尽管国瑞置业拥有再融资计划，但随着行权日的临近，其落地仍具有不确定性。公司的净资本负债比率上涨，未偿还的借款显着增加，而现金及等价物虽然有所增长，但整体偿债压力仍然很大。惠誉估计，尽管国瑞置业的内部流动性在2020年有所增强，但持有的不受限制现金仍不足以覆盖其短期债务。

面对这些问题，国瑞置业需要采取有效措施改善其融资状况、提高信用评级并加强流动性管理。只有这样，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，并实现可持续发展。否则，高息发债和信用评级下调等问题可能会进一步加剧，给公司带来更大的风险和挑战。自2017年以来，国瑞置业的非受限现金与短期债务比率一直处于低位，徘徊在20%及以下，至2020年上半年末，这一数字更是降至18%。这一数据反映了公司在流动性管理方面存在不小的问题。

国瑞置业近年来面临着显著的利润规模滑坡趋势。受新冠疫情影响，该公司2020年的业绩表现尤为严峻。

财报数据显示，国瑞置业在2020年上半年的营业收入为33.22亿元，同比减少12.79%。归母净利润更是大幅下滑，同比下降8成。对于利润下滑的原因，国瑞置业归结于报告期内交付结转物业收入较上年同期减少。

值得注意的是，国瑞置业的利润规模已经连续几年呈现收窄趋势。从2017年到2019年，公司毛利分别为31.69亿元、25.99亿元和21.39亿元，整体利润呈现明显的下降趋势。到了2020年中期，其毛利更是下降约19%至8.71亿元。公司的利润指标也出现连续滑坡的情况。从2018年到2019年，国瑞置业的毛利率由39.31%下降至26.43%，而在2020年中期则进一步降低至26.23%。包括净利率在内的其他指标也均呈现出逐年下降的趋势。

毛利率和净利率的持续下滑，反映出公司盈利能力的减弱。对于国瑞置业利润下滑的原因，业内人士分析认为，这与其早期销售的项目受到环京区域严厉的限价措施影响有关。

通常而言，房地产企业的收入确认会滞后于销售行为两到三年。对于规模较小的房地产企业来说，利润受到某些交付项目的影响比较大。而国瑞置业的销售贡献中，环京区域的销售额占比比较大。据公司2020年中报显示，国瑞置业销售额为74.78亿元，其中北京地区销售额约为40.57亿元，占据了公司收入的半壁江山。这也意味着其利润状况更容易受到特定区域市场变化的影响。

面对这样的挑战，国瑞置业需要深入审视其运营策略，调整市场布局，并寻求优化流动性管理和提升盈利能力的途径。