任泽平：房产税无助于降房价 短期内难以推出

房地产税改革：目的何在？短期前景如何？

任泽平指出，个人住房房产税在短期内难以推出。在一线和强二线城市，刚需和改善性需求持续旺盛，库存相对紧张。若此时推出房产税，很可能会被转嫁给需求方，反而推高房价和房租，无法起到抑制房价上涨的作用。而在库存较高的三四线城市，房产税会增加持有成本，促使投资者抛售房产，对去库存不利。房产税并不能有效降房价，也不利于去库存。

财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示，房地产税改革应积极推进。尽管目前信息征集能力较弱，利益调整存在阻碍，尚未正式推出房产税，但改革决心不变。市场对房产税的预期再次升温。那么，现在是推出房产税的合适时机吗？房产税真的能有效抑制房价吗？

房地产税改革的目的并不在于房产税本身。我国房地产税体系包含10个税种，分布于开发建设、交易和保有环节。目前税负结构存在“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征，行业税负远高于全国整体水平。房地产税改革旨在调整各环节税赋，简并税种、优化税收结构。若对居民住房开征房产税，应相应减少交易环节税负，为房地产税替代土地出让收入创造条件。

个人住房房产税短期内难以推出的原因有四个方面。推出房产税需要具备的六大前提条件尚不具备，包括全国住房普查、不动产登记系统统一等。由于豁免设置较高、累计税率设置较低、房产统计和确权困难以及真实城镇化率较低等因素，房产税短期内难以替代土地财政。从国外和重庆上海试点经验来看，房产税并非稳定房价的有效手段。房产税无助降房价，也不利于去库存，特别是在三四线城市。

我国现行房产税征收依据的是1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》。由于征税对象范围窄、税基偏小，房产税收入在地方财政税收收入中占比有限，长期维持在3%左右。自2010年以来，国务院和财政部多次发文推进个人住房房产税改革，但试点城市如上海和重庆并未获得显著财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。

从国际经验来看，房产税作为地方财政收入的重要来源之一，但对房地产市场的调控效果并不理想。房地产税改革是一个复杂而漫长的过程，需要综合考虑各方因素，逐步推进。

房地产税改革并非简单推出房产税，而是要对各环节税赋进行调整，优化税收结构。个人住房房产税在短期内难以推出，需要充分考虑各种因素并创造合适的条件。在推进房地产税改革的过程中，应谨慎评估各方利益，确保改革能够真正促进房地产市场的健康发展。在深入研究《中国税务年鉴》的相关数据后，我们发现中国房地产行业税收呈现一些显著特点。在房地产行业的税收总额中，房产税占比仅为2%，即使加上城镇土地使用税，保有环节的税收贡献也不超过5%。相比之下，营业税、企业所得税、土地增值税和契税等税种在开发建设和交易环节占据了较大比重，分别为32%、18%、19%和17%。这表明，房地产行业的税收主要集中在开发和交易环节。

更值得关注的是，房地产行业的整体税负偏重，远高于全国平均水平。尽管产值仅占GDP的6%，但房地产行业却承担着全国14%的税收。全国整体宏观税负率为19%，而房地产行业的宏观税负率却高达44%。这一现象显示出房地产行业税收结构的特殊性。

随着房地产市场的不断发展，增加值和税负的增长速度并不匹配。2014年，房地产行业增加值比2013年增加2013亿元，同比增长5.6%。税负却增加了1059亿元，同比增长6.8%，显然税收增长速度超过了产值增长速度。这种趋势表明，如果简单增加房产税，房地产行业的整体税负水平将进一步上升，这与当前减税负降成本的供给侧改革基调相悖。

房地产税改革的方向应是调整建设、交易、保有环节的税赋，而非简单开征房产税。在改革过程中，应对居民住房开征房产税的相应减少交易环节的税负，简并税种、优化税收结构。只有这样，才能为房地产税替代土地出让收入创造条件。

从大趋势来看，随着城镇化的推进和城市规模的扩大，一线和核心二线城市新增规划用地将不断减少，已经步入或即将步入存量房时代。在存量房时代，保有环节的税收最终会逐步替代开发建设环节的税收和土地出让金。这一现象在房地产市场区域分化中更加明显，一二线城市新建商品住房供不应求，而三四线城市则面临去化困境。

未来，随着重点二线城市逐步进入存量房市场，土地财政也将减少，全国土地出让金下滑难以避免。由于土地出让金占地方本级财政收入比例超40%，地方有寻找新增财源的动力。保有环节的税收将会逐步被重视，成为弥补土地出让金减少的重要途径。

在我国，自1994年分税制改革以来，地方财政收支平衡困难，债务问题紧迫。按照国际经验，房产税作为地方税，应该成为担负地方公共支出、支撑地区经济增长的一项财政来源。目前，我国的房产税对地方财政收入贡献潜力巨大。随着存量房时代的到来和土地出让金的减少，房产税的重要性将更加凸显。在此背景下，房地产税改革不仅是简单的税制调整，更是对地方财政未来发展的重要布局。从国际经验来看，房产税是成熟市场经济体的重要财政收入来源。由于其直接税的特性，不易转嫁，能够稳定地为地方提供财政支持。房产税与房地产市场发展紧密相连，形成稳定收入，有效促进地方税收收入的增长。在美国，房产税甚至占到地方收入的70%以上，用于支持地方公共设施建设和服务，提升地方房产价值。房产税并非万能的，不同地区之间的教育资源不均衡问题仍然存在。例如，在美国，房产税较高的地区公立学校教育水平也通常更优。在经济合作与发展组织（OECD）的国家中，房产税占GDP的比重也在逐年增加。英国和法国等国家的房产税占比尤为显著。在我国推出个人住房房产税面临诸多挑战。目前尚不具备六大前提条件：全国住房普查尚未进行，不动产登记系统尚未完善，房屋性质未统一界定，房地产税改革尚未完成等。还需要完成立法工作并得到纳税人的认可和支持。虽然已经做出了一些努力，如发布《城镇住房保障条例（征求意见稿）》和修订《税收征管法》，但仍有许多问题需要解决。个人住房房产税在短期内难以推出。尽管如此，这并不妨碍我国建立和完善房地产税制度的决心和步伐。未来房产税的开征需要得到纳税人的认可和支持，并通过各种渠道对纳税人进行宣传和培训。同时建立房产税监督机构和纳税申辩制度以确保房产税的公平客观。成熟的房产税制度具有宽税基、低税率、适当减免形成累进税率的特点。我国在建立房产税制度时，应借鉴国际经验并结合国情进行适当改革和创新。值得注意的是，房产税在短期内难以替代土地出让收入。尽管如此，随着房地产市场的成熟和税收制度的完善，房产税将成为我国财政收入的重要来源之一。这将有助于实现税收公平、促进房地产市场健康发展并推动地方财政建设。关于我国房产税的现状及其影响分析

相较于国外，我国的基本居住需求依然旺盛，房产税的推行因种种原因，尚未形成大规模的税收收入，短期内难以替代土地财政。以重庆、上海的试点为例，两地的房产税试点办法都设置了较高的免税面积，税率相对较低，主要针对高价房采用超率累进税率，充分考虑了刚需和改善性需求。

从税收收入看，两市的房产税绝对值虽然保持增长，但这主要源于房产存量价值的增加，而非房产税试点带来的直接效应。上海房产税税收收入在总税收中的占比并未因试点而增加，维持在2.5%左右；重庆的房产税占税收收入的比例也并未迅速提升。目前，房产税收入仅相当于土地出让收入的7%，尚未成为重要的财政收入来源。

参考杭州曾提出的房产税方案，我们对我国征收房产税可能产生的税收收入进行了估算。考虑到国际通行准则、实际征收面积远低于城镇住宅建面等因素，实际征税收入将远小于估算值。另一方面，即使推出房产税，短期内也难以成为土地财政的重要补充。

关于房产税是否能控制房价的问题，其效果主要取决于市场预期和供需关系。在房价高涨、投资换手率高的市场环境下，房产税会增加持有成本，促使投资者抛售房产，从而对房价产生影响。但在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，房产税可能会被转嫁给需求方，推高房价和房租。

从国外实践经验看，房产税并非抑制房价过快上涨的主要手段。例如，德国、韩国和香港等地的房产税或类似政策并未显著抑制房价上涨。在德国，房产税方案确立后基本未变，但房价在特定时期仍上涨显著。韩国在出台不动产综合对策后，虽然市场降温，但随后房价仍上涨。香港提高税收以抑制房价上涨的效果也不明显，主要原因在于全球经济政策、购买力增强、土地供应等多种因素。

我国房产税的推行面临诸多挑战，短期内难以替代土地财政，也并非控制房价的有效手段。需要综合考虑多种因素，审慎推进房产税改革。自香港于2010年开始针对投机投资性需求引入额外印花税以来，其房地产市场经历了一系列的政策调控。最初，若买家在半年内转售物业，需缴纳高达15%的额外印花税；若转售时间在半年至一年内，税率则为10%；而在一至三年内转售，税率则为5%。即便实施了这些措施，香港在随后的几年里仍经历了房价的快速增长。尤其是在中小型住宅方面，价格自政策实施后的不到两年内上涨了超过两成。香港在2012年再次加码调控房地产市场，对所有外地人士及本地和外地注册的公司购买住宅征收额外的印花税并提高额外印花税的税率标准。尽管如此，香港的房价依然持续上涨，直到采取了一系列更为严格的调控措施和经济环境的变化才使房价开始调整。回顾上海和重庆自试点征收房产税以来的市场反应，可以发现市场并未因房产税试点而走出独立行情。上海作为一线城市，其房价涨幅远超全国平均水平，而重庆因供应充足、城市布局等因素，房价涨幅相对较低。人口分布和经济因素也在很大程度上影响了房价波动幅度。值得注意的是，当前的房地产市场正经历从总量快速增长向区域分化的转变。我国城镇人口分布与区域住房价格高度吻合，反映了城市化进程中的人口流动对房地产市场的直接影响。当前房地产市场存在的两类泡沫表明需求正在经历区域分化，这直接影响了房地产市场的供需平衡。对于一线和强二线城市来说，刚需和改善性需求持续旺盛，而库存相对不足加剧了房价上涨压力。为了稳定房价并消除泡沫风险，除了打击投机性需求外，更应注重增加供给和改善供应结构以降低区域杠杆效应。当前的房产税政策在短期内只能使部分投资投机性需求出局，无法改变供需关系的一致性预期也无法消除投资投机性需求本身。如果税负无法通过租金和房价转嫁出去那么此举将违背供给侧改革的初衷降低社会成本负担另一方面我国广大三四线城市以及中西部地区的库存泡沫问题不容忽视这些地区的去库存任务仍然艰巨应寻找更为精准有效的策略以去库存为首要目标促进房地产市场的平稳健康发展。在这样的背景下对于和决策者来说关键是要制定符合市场需求变化的有效政策既要考虑房地产市场的区域性差异又要平衡供需关系以实现房地产市场的平稳健康发展。整体去库存仍是政策基调：房产税的潜在影响分析

若短期内推出房产税，即便按照人均居住建面设置免征面积，这一政策也主要保障刚需，对于改善性需求和投资投机性需求则具有直接抑制作用。在这种背景下，去库存主要依赖于农民工进城和棚改动迁两类新增需求。

我们将全国城镇商品住宅需求细分为四部分：一是新增城镇常住人口住房需求，代表每年因城镇人口增长而产生的需求；二是现有城镇常住人口的居住面积增长需求；三是棚改及动迁新增需求；四是农民进城未构成需求扣减的部分。据我们估算，改善性和投资投机性需求在总需求中约占36%。考虑到三四线城市人口流入趋缓，以及棚改和动迁面积相对一二线城市较小，实际上改善性和投资投机性需求的占比更大。

引入房产税会增加房产持有成本。根据“杭州方案”及国外经验，房产税通常根据房屋持有面积设置累进税率，这将大幅抑制改善性和投资性需求。在极端情况下，如果改善性和投资投机性需求被全面抑制，不考虑各地区需求结构性差异，假设所有住房需求均通过商品房市场满足，据我们测算，去库存周期将延长52%。

房产税的历史演变与效果

我国房产税立法实践源远流长，但征收实践一直受到客观经济环境和政策需求的制约，并未成为主力税种。

早在1950年，中央政务院就颁布了《全国税政实施要则》，将房产税列为全国开征的独立税种。在1951年，政务院公布的《城市房地产税暂行条例》将房产税和地产税合并为城市房地产税，只在城市范围内征收。1984年的工商税制改革将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。目前适用的《中华人民共和国房产税暂行条例》于1986年实施，条例中将所有非营业的个人用房纳入免税范围，这意味着80%以上的房产被排除在征税范围之外。

2003年，十六届三中全会通过的《中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》提出，条件成熟时可取消不动产相关收费，改为统一征收物业税。这是我国首次提出对自住房进行征税。此后，关于房产税扩围的争议不断。

2006年，房产部门与财政部等联合进行物业评估和税收统计，即物业税的空转试点。此后几年，多个城市陆续开展物业税空转试点。直到2011年，上海和重庆率先开展自住房房产税改革试点。

至今，我国仍按照1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。税率方面，按照房产原值扣除后的余值征收的税率为1.2%，而出租房产按租金征收的税率为12%。条例规定的免征对象包括个人所有非营业用的房产，这意味着大量房产被纳入免征范围。

总体来看，房产税在我国的发展历经波折。随着房地产市场的不断发展和政策需求的演变，房产税的改革和立法工作正在稳步推进。由于各种复杂因素的存在，房产税的全面实施仍面临诸多挑战。当前办公楼和商业营业用房在房产市场中占据重要位置，然而它们却并非我国现行房产税的主要征税对象。在全国存量房市值中，这两类房产的占比甚至不到20%，面积占比更是低至不到10%。目前，我国的房产税采用的是历史成本法，仅仅将房屋的余值作为税基，而与西方的房产评估值相比，房产的增值额并未纳入征税范围。这种差异导致我国现行的房产税存在明显的局限性。

近年来，尽管房产税已经开始试点并有所推进，但其实际效果并不理想。尤其是在上海和重庆两大试点城市，尽管政策出台的背景是房地产市场的繁荣和房价的迅速上涨，然而试点效果并未达到预期目标。从财政税收角度看，房产税在两市税收总占比中并未出现明显增长，对财政收入的贡献有限。试点城市的房价也未因房产税的推出而有所下降，这也使得房产税在抑制房价上涨方面的作用受到质疑。

上海和重庆的试点方案在推广过程中遭遇了一系列问题。征税范围狭窄，税率偏低，这使得房产税未能充分发挥其应有的作用。缺乏完善的房产价值评估体系，导致计税依据的不公平。缺乏整体税收结构的调整以及立法的不健全也是制约房产税推广的重要因素。

我国现行的房产税存在诸多问题和挑战。为了更有效地发挥房产税的作用，需要扩大征税范围，调整税率，建立公平的房产价值评估体系，完善税收结构，并加强相关立法工作。只有这样，才能确保房产税在促进房地产市场健康发展、抑制房价过快上涨等方面发挥积极作用。也需要考虑如何平衡各方利益，确保改革措施的顺利实施。针对上海、重庆颁布的《暂行办法》，在房产税方面进行了有益的。虽然这些文件属于规范性文件，尚未上升至法律法规层面，但它们在实际操作中的运用意义仍然重要。值得注意的是，我国现有的《房产税暂行条例》对于个人非经营性住房是免征房产税的，这就与试点城市针对个人自住住房征税的做法产生了矛盾。这一矛盾的根源在于法律依据的不足，可能会影响房产税的征收效果，甚至引发偷税漏税等问题。

针对这一问题，提高房产税的法律层级显得尤为重要。只有将其提升至法律高度，才能为房产税的征收提供有力的法律保障。

从国外的房产税实践经验来看，我们可以得到许多启示。房产税制改革需要获得广大纳税人的支持，这是确保改革顺利进行的关键。坚持“宽税基、少税种、低税率”的改革方向也是一个值得借鉴的经验。宽税基意味着对大多数房地产拥有者征税，只对特定机构如公共、宗教、慈善机构等实行免税；少税种则指有关房地产的税种相对较少；低税率则是为了避免居民负担过重，影响房产税的实施。

以美国为例，其房产税政策相对完善。美国对土地和房屋直接征收房产税，税基是房地产评估值的一定比例。征税对象主要是居民住宅，税法由各州制定，各州和地方的不动产税率不同。美国还对自住房屋给予减免税。尽管美国的房产税制度相对完善，但也曾遭遇过抗税事件。为了保证房产税收入的稳定性，美国将大部分财政收入用于提供能够提高土地价值的公共物品上。

美国的房产税历史悠久，起源于殖民时期。在发展过程中，其经历了多次社会改革，不断完善和调整。目前，美国50个州都征收房产税，属于地方性税种，旨在维持地方的各项支出、完善公共设施和福利。其征税主体是县、市和学区，是地方的重要收入来源。在税收管理方面，美国实行联邦、州和地方的分税制，税基和税率的设定也具有一定的灵活性。

在华府地区，有一个地方的房屋税率之低引人注目，那就是哥伦比亚特区。在2015年，这里的税率仅为0.85%。相比之下，邻近的蒙哥马利县（Montgomery County），其税率稍微高一些，为0.934%。而一河之隔的费尔法克斯县（Fairfax County），其税率更是达到了1.09%。

美国的房产税制度源远流长，深受英国财产税的影响。这一制度在美国财政分权、地方自治、私有财产保护和民主政治制度的背景下得以发展。它的一些主要特点让人瞩目。

美国的房产税已成为地方最主要的税种和最重要的收入来源。例如，在新泽西州的泽西市，房产税在2005年已经占据了总收入的96%，成为学区收入的主要来源。

房地产价值是房产税的主要计税依据。评估房地产价值的公正性至关重要，因此核税官员只负责核税，并不涉及征收与管理，以确保评估结果的客观公正。

第三，税率并非一成不变，而是根据预算和税基的变化而调整。州通过税法确定税率的大致范围，而地方则根据当年的预算、应纳税财产的总价值以及其他收入来源来确定具体的税率。

第四，房产税的征管程序独特且便捷。核税官员首先核定房地产的计税价值，地方根据本地预算及计税价值确定税率，并报请州或县同意后，由地方税务局执行。税征管员根据计税价值和税率计算应纳税额，并将税单寄送给纳税人。纳税人则根据税单支付税款。

谈及地方的主力税种，房产税在其中占据重要地位。例如，在加州和纽约州，房产税占地方总收入的相当比例。尽管税率较低，平均约为1.5%，且通过设定免税额度等方式保障特殊人群的居住需求，再加上房产税和住房贷款利息支出可以从个税税基中税前扣除，因此美国房产税对居民的税收负担并不大。

再来看英国，其房产税政策起源于十七世纪中期的“炉灶税”。现今的住房财产税是地方的重要税收来源，主要用于地方的公共事业开支。尽管英国房产税对炒房者有一定震慑作用，但总体而言对房地产市场的影响有限，抑制房价上涨的效果并不显著。

香港的房地产税分为差饷、地租和物业税三类。差饷自1845年开始征收，并多次采取豁免政策。物业税则起征于1940年。香港的房产税具有宽税基、低税率的特征，各类减免相对较少，整体税率并不高，因此对房地产市场的影响并不大。

台湾的房产税包括土地税、房屋税和契税等，其中的房屋税与我国的房产税改革相似。整体而言，台湾的房产税在财政收入中占据一定地位，但其对房地产市场的具体影响需要进一步观察和研究。

深探台湾、韩国与日本的房产税制度

房屋税的标准以房屋的现值为基准，根据房屋的用途征收不同的税率。源于孙中山先生的“平均地权”与“涨价归公”的思想主张，台湾的土地产权制度已形成一套成熟且完善的税制。其特点表现在以下几个方面：

台湾的房产税制度中，房地分开，每个阶段土地的取得、持有和转让，都有各自独立的税种，构建了一个完整的体系。以公告地价和公告土地现值为标准，创立了一套土地税收制度，让计税依据更为客观、统一，同时也简化了征税手续。以地价税为中心，台湾的土地税税收总额约为房产税的三倍左右。其政策功能显著，不仅资源配置，抑制投机，更承载了“平均地权”的重要使命。

台湾的土地税和房屋税是财政收入的稳定来源。房屋税占总税收比例稳定在4%左右，而土地税在90年代初曾达到20%的峰值，之后虽逐年下降，但至今仍稳定在9%左右。这两大税种共同为台湾财政贡献了超过13%的比例。

转向韩国，其房产税政策包含房屋财产税、土地综合税和综合房地产税。自1950年开始征收财产税以来，韩国对土地和房屋实行过单一税率。尤其在1990年的物业税改革后，尽管短期内对房地产市场产生了一定影响，但长期来看，单一的房产税并未对房地产市场产生趋势性的影响。这一结论从推出综合房地产税后韩国房价的短暂下降后再次加速上涨的情况中可见一斑。

韩国的房地产税主要目标是打击房地产投机，特别是土地投机和囤积，以提高有限土地的利用效率。虽然短期内税收会对房地产市场产生影响，但并不改变房地产的价格走势。因综合不动产税主要针对拥有高档住宅的富人，因此具有一定的收入分配调节作用。

再来看日本，其房产税主要包括固定资产税和都市规划税，分别对土地及土地上的房屋进行征收。计税依据为土地和房屋的市价，通常每三年评估一次，相对稳定。虽然日本的房产税是地方的重要财政收入来源，占地方税收的40%，但对房价的调控作用并不显著。即使出台了一系列政策，如加强土地税收和合理评估土地价值等，地价的走势仍然受到多种因素的影响。

需要注意的是，房地产市场可能存在局部过热的情况，这可能导致政策收紧。在后周期时代，土地出让金收入可能会出现加速下滑的情况。

台湾的房产税制度完善且稳定；韩国的房产税政策虽有一定作用但并非长效机制；而日本的房产税虽为地方重要财源但对市场影响较小。三者都有其独特之处，也各自面临着不同的挑战。