房地产：呈现强者愈强的局面

    申万房地产板块共计136家公司,从2017年中报业绩情况来看,上半年上市房企实现营业收入6487.67亿元,同比增长6.43%;实现扣非净利润541.12亿元,同比增长20.38%。其中营业收入同比下滑的64家,占比47.06%,同比上升的72家,占比52.94%。扣非净利润同比下滑的57家,41.90%,同比上升的79家,占比58.10%。

    上市房企2017年上半年平均毛利率28.42%,同比提升0.78个百分点;平均净利率9.73%,同比提升1.51个百分点。三费率均有不同程度的提高,其中提升幅度最大的为管理费用率,2017年上半年为4.82%,同比增加0.76个百分点。

    截止年中,所有上市房企预收账款相对年初增长26.78%,这一数据与去年同一时间段预收账款增速基本持平。由于房地产行业结算季节性的影响,一般下半年为结算高峰期,预收账款增速要远低于上半年。存货方面,上半年将预收款剔除以后的真实存货增长率为0.75%,去年同一时期真实存货增速为-2.19%,增速略有提高,主要原因是去年上半年处于去库存周期内,而今年上半年受销售影响房企拿地补库存积极性较高,增速有所提升。

    截止8月31日,房地产板块整体市净率2.08X,相比A股折价4.32%。从子板块来看,房地产开发Ⅱ(申万)市净率为2.00X,相对A股折价8.50%;园区开发Ⅱ(申万)市净率3.25X,对A股溢价率49.76%。目前房地产PB处于历史后27%分位。截止8月31日,房地产板块整体市盈率PE(TTM)15.3,目前房地产PE处于历史后20%分位。

    尽管上半年房地产并未进入寒冬,市场还存在部分看多的预期,但调控政策持续不放松,房企在资金端和销售端的压力增大,小房企难以穿越周期,将推进行业集中度的进一步提高,呈现强者愈强的局面。建议关注低估值、有业绩支撑的龙头股。推荐标的:招商蛇口、金地集团。（财富证券）