高杠杆成楼市风险“放大器” 降杠杆迫在眉睫
从离婚买房者挤爆民政局，到ST宁通B拟卖学区房保壳，再到北京300套房源1分钟秒速清盘，中国房地产市场似乎迎来了“疯牛”。而成就这段“神话”的主要因素，则是在经济疲软下，资金出口不断收窄，热钱集中流入楼市，杠杆高企。
业内人士表示，当前楼市成为各路资金流入的投资、投机和消费热点，杠杆刺激加剧了房价飞涨。“买房一年胜过奋斗十年”、“上市公司靠卖两套学区房保壳”，这种极端情况如果持续出现，将会导致经济结构无法转型，酝酿越来越可怕的金融风险，降杠杆、去泡沫势在必行。
躁动 “鸽子笼”袖珍户型被热抢
25日，深圳楼市曝出单价近15万元6平方米的“鸽子笼”袖珍户型被热抢。
值得一提的是，与寸土寸金的香港袖珍户型如出一辙的深圳“鸽子笼”户型，甚至比香港认为是牢笼的最小户型16平方米还要小。而出现这种情况的原因，或是房价飙涨之下，人们对房价无力承担。
与之相对应的是，楼市的虚火却“温暖”了面临困难的上市公司。日前，被交易所实行退市风险警示的ST宁通B公告称，拟出售两套北京学区房，预计产生净利润1200万元，旨在缓解公司当前生产经营资金紧张问题。
公告称，截至评估基准日2016年7月31日，公司拟处置北京市西城区槐柏树街11号楼两套房产，账面价值为129.74万元，评估值为2272.62万元，增值额为2142.88万元，增值率1651.68%。
中原地产首席分析师张大伟表示，“以当初购入价7589元/平方米计算，增值幅度也超过13倍，远远超过了其他任何资产的升值。”
事实上，现阶段，在市场躁动下，北京、上海、杭州、南京、厦门、合肥、郑州等多地房价在短短半年至一年的时间内翻倍，甚至连翻数倍，引发更多购房者恐慌入市，而另一方面，随着购房者的蜂拥而入，房价进一步被推升。
新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷表示，“大水漫灌”正沿着地面低洼路径不断扩散，形成一个又一个热点城市。投资客的卷土重来，使楼市陷入电风扇一般的热点城市轮动的房价泡沫陷阱。
火爆 居民购房加杠杆已接近极限
不少业内人士指出，若对一些关键指标进行分析，则能看出目前国内房地产市场风险正在积蓄，但与此，各路资金仍在源源不断涌入楼市，进一步吹大泡沫。
在“首付贷”产品被监管层喊刹车之后，一些银行或是互联网金融平台的“房抵贷”产品大行其道，一定程度上也助推了居民部门二次加杠杆。据媒体援引盈灿咨询的数据显示，2016年1至8月，涉及房地产抵押贷款的平台约有200家。
牛熊交易室梳理的消息显示，截至2016年6月底，中国个人房贷余额为16.55万亿元，按此推算，到9月底房贷余额将达到17.9万亿元左右。如果加上地产商、中介商提供的首付贷、消费贷等近1万亿元，也就是说至少19万亿元的杠杆资金卷入房市。值得一提的是，在2011年9月至今短短的5年时间，房贷余额从6.9万亿元狂飙到17.9万亿元。
居民加杠杆热情空前。牛熊交易室表示，家庭部门在房价高位加杠杆已经成为当前热点楼市高温不退的重要特征。2016年前7个月新增房贷2.8万亿元，约为2009年全年新增额的2倍。
数据显示，2016年3月、6月购房贷款占居民中长期贷款比例均超过90%，此前该数据最高为2014年，当时的占比只有85%。
值得注意的是，对于中国居民来说，最大的投资是购买房产。，在房贷飙升的，中国居民负债大幅提升。中国指数研究院数据显示，中国的居民杠杆率近年来增长迅速，居民负债占整个GDP的比重从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望达到44%。
，低利率成为助推房价上涨的另一个杠杆。据统计，截至2016年8月26日房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模达到2015年全年的151%。
在此背景下，房企负债大幅增加。CRIC研究中心数据显示，2015年，云南城投净负债率为434%，同比2014年上升89个百分点；绿地集团净负债率达384%，同比上涨51%，而考虑到永久债券净负债率则高达388%。恒大方面，净负债率也达261%，同比上涨72%，而考虑到永久债券净负债率更是高达409%。
解围 降资金杠杆势在必行
25日，南京发布住房限购政策，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。
南京市相关负责人表示，南京明确，针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。
对此，欧阳捷表示，越来越多的地方***加入了收紧购房政策的行列。包括沪深在内，已有9个一二线城市接连出台了调控措施，包括限购及限购升级、限贷升级、房价限涨幅、限地价竞房价、熔断摇号等。
***参事、住建部原副部长仇保兴也持类似观点。日前，仇保兴就表示，金融政策宽松与房地产部门的楼市调控目标相互冲突是推动本轮房价全面上涨的另一关键原因。
“居民加杠杆，房价旋即暴涨。”仇保兴说，部分金融衍生品更容易放大杠杆率，如果不注意监管会导致系统性风险，并且，在房地产这样的金融属性较强的投机市场，金融衍生品会以不同面目出现。
“全球前12大高房价城市中，中国作为发展中国家占了4席。地价高企，居民恐慌性抢房，新增贷款中大部分是房贷，这些都已经释放泡沫化信号。”方正证券首席经济学家任泽平表示，当前中国房地产已经呈现出泡沫迹象，货币超发和低利率刺激了新一轮房价、地价暴涨，绝对房价已经偏高。
海通证券副总裁李迅雷表示，从目前看，中国主要城市的房价租金比大约为38.5倍，上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍，但按照国际标准，房价租金比在16.7-25倍之间为健康区间，超过25倍就是存在泡沫了。“如日本尽管是负利率国家，但房价租金比在20-25倍之间，属于价值投资区域。，中国大部分地区的房价都已经步入泡沫区域了。”
“热点城市轮动的电风扇将要放慢脚步。”欧阳捷认为，接下来，房地产市场或于今年底到明年上半年进入政策再收紧的第四轮短周期，投资客的狂欢将随着货币政策调整而偃旗息鼓。
【地方动态】
时隔两年 南京楼市重启限购措施
南京市***于昨日出台了主城区住房限购措施，并自今日（9月26日）起开始执行。此次重启限购，距南京市2014年9月22日取消限购刚好两年。
郑州官方再表态加强房地产调控 稳控房价
“郑州将加强房地产调控，优化商品房供给结构，稳控房价，促进房地产业健康平稳发展。”在25日郑州召开的***郑州市第十一次代表大会第一次全体会议上，河南省委常委、郑州市委***马懿作出上述表述。
深圳6平方米“蚁房”引出“调查门”
最近，深圳楼市的“头条”被一种6平方米的“蚁房”所霸占。不过，6平方米“蚁房”的故事还在继续或引申出“调查门”。
长三角三城市一天卖地近千亿 一线房企高溢价抢筹豪赌
据不完全统计，9月23日南京、苏州、合肥出让大规模土地，一天卖地收入已接近千亿元，土地溢价率频频高企。
【相关新闻】
解密“炒楼”背后的“黑色系”期现纠葛
各地楼市“发烧”新闻不断酝酿炒作。在此背景下，螺纹钢、铁矿石、焦煤焦炭等黑色系期货应声连续反弹，但上涨态势较今年3月份的那波猛烈的多头行情温和多了。整体上，对楼市密集炒作反应有限。
楼市火爆上市公司上半年盈利改善
报告显示，今年上半年样本公司（选取2271家2012年以前上市的非金融类A股上市公司）实现增加核心利润318.85亿元，同比增加5.9％，核心利润的增加一方面是由于房地产等行业营业收入的增�***拢硪环矫媸怯捎谠牧系却笞谖锲芳鄹竦臀慌腔苍斐傻挠党杀驹龇系退隆�
【专家观点】
房价“高烧”区别对待 交易勿盲目跟风
上周末，在房价“高烧”讨论中，不少言论将抢房潮爆发根源指向货币因素。在周耀臣看来，这轮房价炒作的导火索和添加剂，则是土地供给问题。
刘世锦抑制房地产泡沫有益创新创业
“最近一线城市房价上涨应该说已经达到了疯狂的地步，这实际上对创新创业是有损害的。”日前在新华社财经传媒集团、中科招商共同主办的第三届全球创新创业教育论坛暨上市公司产业转型升级高端论坛上，中国改革发展研究基金会副理事长、***发展研究中心原副主任刘世锦如此表示。
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