解码QDIE出海样本：中邮子公司首誉光控围猎海外地产

本报记者李维报道，尽管行业监管趋严，基金子公司转型步履艰难，但仍有公司在其他领域崭露头角。最近，中邮基金子公司首誉光控资产管理有限公司计划推出一种新型的专项资产管理计划环球臻享。这款产品专注于投资海外市场，尤其是美国的房地产市场，借助稀缺的QDIE额度进行运作。

随着人民币资本项下的严格管控以及QDIE额度的收紧，首誉光控的这种海外地产基金模式引起了行业的广泛关注。该模式可能为境内资管机构开展境外投资提供新的思路。随着海外投资需求的增长，这种不动产基金也可能成为国内资管机构进军海外市场的重要工具。

那么，环球臻享究竟有何独特之处呢？作为一种投向海外房地产市场的非标专户产品，环球臻享的结构相当特殊。据悉，该产品的总规模不超过1.7亿元人民币（约合2500万美元），通过首誉光控的QDIE通道，投资于总规模约3亿美元的境外基金。境外基金的管理人包括全球顶尖的私募股权投资机构KKR以及美国的专业管理公司Drabridge Realty Trust。

尽管首誉光控的投资额度在境外基金中的占比不高，但公司及其股东早已布局。据了解，光大控股在境外基金的运作前进行了垫资，以锁定投资机会。一位接近光大控股的人士透露，资金的募集、汇兑和出海需要一个过程，因此境外投资标的上光大控股的垫资至关重要。

从投资角度看，环球臻享更像一只定向的地产FOF。首誉光控扮演的是LP角色，而项目实际管理人为KKR和Drabridge。根据分配方案，环球臻享并非传统的固定收益类信托产品，投资者的回报取决于境外基金的分红和退出收益，管理人则收取较低固定管理费及业绩报酬。这种超额分成的管理费模式在当前融资类产品去预期收益化的趋势下，为许多非标资管的业绩报酬计提方式提供了新的思路。

而对于稀缺的QDIE额度，这也是首誉光控的核心竞争力之一。尽管有许多机构获得了QDIE资格，但首誉光控获得了实际投资额度。由于后来汇率压力增大，这种额度央行批准得越来越少，因此首誉光控的额度显得格外珍贵。据悉，该公司最早在2015年三季度就完成了首批QDIE额度1.1亿美元的出境和投资。

环球臻享所对接的海外地产基金也有其独特的投资逻辑。该基金基于市场基本面选择不动产所在地，主要投资美国西部经济人口增长优于美国平均水平的城市。基金还关注目标物业的位置和租赁情况。主要目标城市包括旧金山、洛杉矶等。在资产组合上，该基金主要投向核心且处于稳定租赁期的物业，并通过收购改造来吸引优质租户。基金管理人计划通过购买和出售物业优化资产包，并通过REIT公开上市退出。若市场情况不利，基金将考虑将优质资产包出售给其他公开上市REITs或其他房地产基金。这种多元化的退出策略为投资者提供了更多的选择和保障。在行业内专业人士的眼中，环球臻享所采取的海外地产与REITs相结合的模式，正逐渐展现出成为境内资本出海投资新趋势的潜力。

过去，资本出海投资主要聚焦于Pre-IPO项目，借助美元投资一些具有潜力的中概股，重点着眼于海外的市场环境。随着国内资产收益率的下滑，海外的房地产资产价值正在被重新评估。特别是在国内向海外发达国家的移民、求学等活动的日益频繁下，这一趋势愈发明显。这为境内资本提供了一个广阔的想象空间。

这种新的投资模式，即海外地产+REITs，融合了房地产和金融市场，为资本提供了一个全新的出海通道。通过REITs（房地产投资信托基金），境内资本可以更加便捷地投向海外的不动产类资产。这一模式不仅为投资者提供了多样化的投资机会，也降低了投资风险。

“未来，不排除会有更多资金通过这一模式流向海外的不动产类资产。”一位接近基金业协会的机构人士如此表示。随着国内投资者对海外房地产市场的认知加深，以及REITs市场的逐步成熟，这种投资方式有望在未来占据更重要的地位。

环球臻享的海外地产+REITs模式，不仅为境内资本提供了一个新的出海投资渠道，也反映了国内资本市场对海外不动产类资产的重新认识和布局。这一新趋势，值得我们密切关注。

（注：本文中出现的人名邓益伟和编号HN006与文章内容无实际关联，已做匿名处理。）