一级市场一票难求二级市场价格分化 公募REITs供需矛盾待解

日前，某基础设施公募REIT在深圳证券交易所正式亮相，引发了市场的广泛关注。其网下超额认购高达235.8倍，然而令人意外的是，上市首日其开盘价便跌破发行价。收盘时，报价为5.499元，较发行价下跌10.16%，成为年内首只上市即破发的REITs产品。这种强烈的市场反应让人不禁想问：公募REITs市场为何上演了“冰与火之歌”？

当记者深入挖掘同花顺iFinD数据时，发现今年以来已有20只REITs成功上市，总发行规模达到惊人的407.81亿元。纵观全局，全市场已发行上市的公募REITs达到78只，合计发行规模更是高达2017.50亿元。这些REITs在二级市场的表现却呈现出明显的分化态势，今年内已有22只REITs的二级市场价格出现下跌。

在公募REITs市场不断扩容的大背景下，新的REITs产品不断涌现。目前仍有14只REITs项目处于申报、发行等“排队”上市流程中。值得注意的是，除了已经上市的REITs产品外，消费基础设施类、水利设施类以及市政设施类等新型REITs项目纷纷涌现。国家发展改革委的数据显示，目前基础设施REITs已经涵盖了15大行业的众多资产类型。

尽管市场持续扩容，但公募REITs在二级市场的收益却面临压力。记者发现，目前公募REITs市场整体处于回调状态，中证REITs全收益指数今年以来涨幅有限。不同资产类型的REITs产品行情更是分化显著，部分REITs产品年内涨幅超过10%，而部分则跌幅超过24%。

那么，究竟是什么原因导致了这种分化现象呢？据平安证券研报数据显示，市政设施REITs、新型基础设施REITs等部分行业受益于基本面支撑等因素涨幅显著。对于某些业态老旧的商业地产或供应过量的产业园区等底层资产估值分化严重。德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江在接受采访时表示：“投资者对这类REITs项目的估值取决于其分红预期和项目的优势属性。”他认为对于像数据中心这类新型基础设施REITs项目未来收益增长潜力巨大，因此受到投资者的追捧。而对于一些其他类型的REITs项目如商业地产若缺乏核心竞争力可能面临估值下行压力。这也反映出投资者对REITs的认知正在从单纯的炒作向价值投资转变的过程中的早期特征。总体来说未来市场将进一步回归价值投资的本源让优质资产继续获得追捧而相对较差的资产可能会逐渐被边缘化这是一个价值发现的自然过程值得投资者深入和研究以便作出更加明智的投资决策。总体来说尽管当前公募REITs市场面临着诸多挑战但其发展前景依然广阔值得投资者密切关注。资本市场的“星火计划”讲师毕楷深入分析了当前的市场态势。他观察到，投资者的情绪正在逐渐降温，不再盲目追求新股发行，而是更加关注项目的基本面。部分项目的发行定价偏高，实际盈利能力不足以支撑其市场价值，导致上市后必然面临价值回归。

这一现象在REITs产品的市场表现中尤为明显。据同花顺iFinD数据显示，在今年三季度披露的财报中，部分REITs产品出现了净利润亏损的情况。尽管仓储物流类REITs产品在运营上表现相对稳健，但园区REITs产品却出现了明显的亏损情况。这一数据反映了市场对REITs产品的价值判断越来越趋于理性，不再盲目追求所谓的“热门资产”。

尽管公募REITs在二级市场的走势出现分化，但在一级市场，投资者对于REITs产品的热情依然高涨。平安证券的数据显示，REITs在一级市场的网下打新认购倍数持续攀升，反映出资金对于公募REITs的强烈需求。

毕楷认为，这种资金追捧的现象是短期供需失衡的表象。在资产荒的背景下，优质资产的稀缺性成为资金追逐的主要动力。公募REITs的流通盘子相对较小，也放大了这种稀缺效应。投资者在选择REITs产品时，更多的是追求稳定的收益。不同于股票等其他投资产品，REITs的收益更加依赖于固定资产，因此也更容易获得机构投资者的认同。

在新一轮政策支持下，公募REITs市场如何迈向高质量发展？对此，行业专家罗远江表示，在地产下行周期，具有稳健固定收益的REITs产品对投资人的吸引力持续增强。他对比了美国、日本、新加坡等地区的REITs发展历程，认为中国启动公募REITs的时机恰到好处。

罗远江进一步指出，对于中国市场而言，REITs还处于起步阶段，更应注重稳健运作，确保相对稳定的投资回报。国内REITs项目的审批过程已经相当谨慎，对底层资产、分红质量、业态等都有严格要求。业内更倾向于先将符合监管要求的优质资产列入发行，而非盲目扩大资产规模。

他也提醒，一次性并入大量资产可能增加REITs项目的风险。对于普通投资者而言，他们更渴望的是拥有多样化的REITs项目品种和数量，同时保证相对稳定的分红状态。

毕楷则建议，要构建一个健康的REITs市场，需要增加供给、优化制度、提高资金参与度。在供给方面，应加速优质资产上市，简化扩募流程；在制度方面，要推动税收优惠政策落地，降低发行和持有成本；在资金方面，鼓励社保、养老金等长期资金入市，为市场提供稳定的支撑。只有这样，我们才能建立一个充满活力、稳健运行的REITs市场。