房地产：仍然看好二线央国企

地产行业持续呈现修复态势，尽管销量数据尚未显著回暖，但在基数效应的推动下，预计四季度增速将恢复至上限在-5%左右。八月单月，销售金额与面积均呈现同比下降趋势，分别下滑了20%和23%，相较于七月的恢复状况而言，整体修复进程仍然显得较为缓慢。市场格局依然偏弱，正如在八月百强房企销售数据中所观察到的，央企表现相对较好，但整体市场仍显疲软。

令人瞩目的亮点数据表现在竣工方面。竣工情况在八月同比大幅改善至-2%，这一表现并未受到去年同期低基数的拖累，反而呈现出明显的恢复态势。我们预计这一积极趋势将在四季度持续，并转回正增长。当前竣工情况已经接近正常水平，并且考虑到历史数据，可以看出当前竣工规模即使考虑到未来销售中枢的下移，仍远高于销售规模，预示着竣工将进入长时间的上升周期。我们有信心预计今年四季度竣工情况将同比正增长。

尽管如此，上游开工情况仍然低迷不振，这对地产投资造成了影响，相关数据进一步探底。当前房企面临着在手土储较多、新拿地较少以及去化较弱等多重压力，这导致上游数据仍将在低位徘徊。新开工面积同比大幅下滑了46%，与七月份相比进一步下滑，并导致地产投资也进一步下降至下滑的轨道上。展望未来，由于存量去化仍是主旋律，新拿地和新开工的动力仍将不足，这使得上游数据在短期内难以有所改观。

展望未来两年，上游弱、下游强的格局预计将维持不变。销售市场的好转将取决于房企信用能力的恢复状况。我们依然看好二线央国企的发展前景。目前房企在手土储仍较多，预计未来可去化年限超过三年。尽管新拿地和新开工的动力长期维持低位，但下游竣工链将逐渐改善。我们预计明年将迎来地产投资和竣工的同步增长。同时推荐一些优质企业如中交地产、建发股份、金融街和中新集团等。对于一线央国企如保利发展、招商蛇口和万科A等也持续看好。

在此需提示的风险是对融资的重新放开以及再度走向土地金融模式的可能性。这将为市场带来新的不确定因素并可能影响地产行业的未来发展轨迹。投资者应密切关注相关政策的动态变化并做好风险防范措施。