35城库存2.7亿平方米需卖一年多 三线城市库存近5年首跌

【介绍城市楼市库存现状：一线城市库存告急，三线城市库存压力待解】

随着中央财经领导小组第十一次会议的召开，房地产库存问题再次成为热点议题。会议专题研究了推进经济结构性改革，强调要化解房地产库存。那么，我国各城市的房地产库存情况究竟如何？重点城市库存量究竟有多少？三线城市库存压力究竟有多大？让我们深入这些问题。

据悉，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为2.7亿平方米，需要市场花费超过一年的时间来消化这些库存。其中，一线城市的库存消化速度相对较快，已经连续十个月存销比低于十二个月，这也解释了近期一线城市房价上涨的原因。二、三线城市的库存压力依然较大，尤其是三线城市，库存量近年来首次出现下滑趋势。值得注意的是，尽管三线城市库存下滑，但其去库存压力依然严峻。其中苏州等部分城市房价上涨明显，显示市场需求依然旺盛。但总体来看，楼市去库存仍然任重道远。

万达集团董事长王健林近日公开表示，无论政策如何刺激，三、四线城市的土地供应和存量过大，难以出现大的变化。他预测，如果不增加供应，用三年时间去库存，中国地产才能进入健康状态。这也反映出三、四线城市房地产市场的严峻现实。对此，房企也开始加速清理库存。绿城房地产集团就是一个典型的例子，他们正在积极调整销售策略，加快清理三、四线城市的存货。对于未纳入统计样本的三、四线城市来说，去库存压力仍旧较大。

易居研究院方面认为，楼市库存问题背后也存在分化现象。部分销售业绩较好的房企也面临补库存的需求，而一些中小房企则面临较大的去库存压力。物业类型和城市之间的库存也存在差异。一些物业类型由于户型结构不合理等原因，导致去化速度较慢。对于不同类型和城市的房企来说，应采取不同的策略来化解库存压力。

我国各城市楼市库存现状呈现出分化严重的态势。一线城市库存告急，需要加大土地供应规模并优化户型结构来加快去化速度；三线城市虽然库存出现下滑趋势但仍面临较大压力需要严格控制土地供应并调整销售策略以加快去化速度；而二、三线城市则需要根据市场需求和自身情况制定合理的去库存策略。同时房企也需要根据自身情况调整销售策略加快去化速度以确保市场稳定健康发展。从物业类型和市场趋势来看，当前市场上，大约120平方米左右的物业因其适中的面积和较为符合大众需求的特性，正受到广大消费者的青睐，销售情况十分畅销，库存消化速度也相对较快。郊区的物业市场情况则不尽相同，部分小户型物业由于与传统居住习性存在差异，销售情况并不如预期。

关于库存下滑的现象，主要是因为一些大城市销售业绩良好，而投资节奏相对滞后，使得库存规模有所下滑。但这并不意味着所有城市都面临同样的状况，对于这部分城市来说，其库存压力并不显著。而对于其他城市而言，则需要采取更为积极的措施去库存，例如放宽信贷政策等。

从城市结构角度来看，一、二线城市的库存状况呈现出明显的差异。类似上海、苏州这样的城市，由于库存规模不足，支撑了近期房价的上涨态势。一些中西部城市在过去实施了较为激进的土地出让政策，虽然当前库存新增量不大，但由于历史遗留的库存规模较大，整体去库存压力依然严峻。

针对消化库存的问题，著名房地产专家杨红旭提出了诸多见解。在住房制度改革大局已定的背景下，他认为应当进一步细化政策。特别是在金融方面，公积金制度的改革和住房政策性银行的建立值得深入。对于外来务工人员的住房保障问题，应根据其居住年限和社保缴纳情况提供相应的保障。城市更新政策也需要进一步完善，包括旧城改造、棚户区改造和城中村改造等方面。

就短期政策而言，应采取以下措施：一是个人房贷政策应进一步宽松，降低首付比例；二是取消二手交易营业税，暂缓房地产税立法，并考虑首套房贷利息抵个人所得税；三是货币政策继续宽松，包括继续降低存款准备金率和利率；四是棚改拆迁补贴应以货币为主，实物为辅，以减轻库存压力。这些措施将有助于进一步推动房地产市场的健康发展。