海通证券：“京沪深房价永远涨”的神话是如何炼成的！

【海通证券论楼市】介绍“京沪深房价永涨”神话背后的真相！

近日，新一轮房地产调控传言引发上海新房销售热潮，连民政局都限号离婚，这世界的神奇令人叹为观止！

过去两年，全国一二线城市房价普遍上涨，一线城市尤为突出。数据显示，深圳二手房价涨幅高达66%，北京和上海的涨幅也分别达到了48%和39%。“京沪深房价永涨”的神话逐渐深入人心。

那么，一线城市房价持续上涨背后的原因是什么呢？经济决定房价的长期趋势。如果把房地产看作一项金融资产，其产生的回报即租金，而租金来源于当地企业的收入，因此房价理论上是由当地经济状况决定的。

回顾美国的房价走势，与GDP名义增速大致相当。房价超涨形成泡沫的情况在历史上也曾出现过。纵观美国过去的房价涨幅，只有少数几次房价涨幅超过了GDP名义增速，这些年份往往伴随着经济的剧烈波动。

在中国，房价涨幅与GDP名义增速的走势并不一致。这引发了人们的思考：中国经济与房价之间的关系究竟如何？中国房价与经济无关的背后，隐藏着更深层次的驱动力。

全国来看，地产泡沫程度有限。统计数据显示，过去十五年来，全国经济增速远超同期房价涨幅。从全国范围来看，大多数二线和三线城市的房价并未出现大幅上涨，这意味着全国性的地产泡沫问题并未如人们所担忧的那么严重。

那么，中国的房价到底与什么因素有关呢？研究发现，真正与中国房价走势高度相关的是货币指标。无论是广义货币M2增速还是全国总存款增速，都与全国房价走势呈现高度一致性。这意味着中国的房价主要由流动性驱动，而非经济驱动。

十五年来监管放松背景下的货币投放也起到了关键作用。从十五年开始的全国房价上涨背后，一个重要的背景是存款增速的飙升。尤其是央行在十五年初对存款口径的大幅扩展，使得实际存款增速飙升，进一步推动了房价的上涨。这一变化使得原本看似平稳的官方存款增速数据背后隐藏着巨大的变化。我们必须认清中国房地产市场背后的复杂因素，并在此基础上进行理性投资和决策。“京沪深房价永涨”的神话并非完全正确。虽然一线城市房价持续上涨有其特殊原因和背景支撑，但也存在着市场泡沫和不确定性因素。投资者在进行房地产投资和决策时应该保持理性并谨慎考虑各种因素的作用和影响。同业存款，如同金融领域中的一条纽带，连接着各类非银行金融机构与我们的日常生活。当我们购买保险、投资余额宝时，这笔钱其实就进入了保险公司、基金公司的账户，它们会将其中的一部分存放到银行，这部分资金规模在当时已经高达10万亿。

在十五年前，信贷投放受到贷存比的限制，但在十四年底，随着同业存款的重新界定，金融机构的整体贷存比得以降低，银行的信贷能力也得以释放。在十五年初，信贷增速开始回升，这一趋势的背后，既有金融监管的放松，也有持续降息的推动。

从十五年开始，京沪深地区的房价涨幅再次领跑全国，这一现象的背后，既有货币信贷回升的推动，也有存款增速飙升的影响。作为全国的金融中心，京沪深聚集了大量的保险公司、基金公司，因此也是同业存款的主要集中地。在对同业存款的监管放松后，这些地区的存款在十五年初均出现了大幅上升。

以北京为例，其存款在短短一个月内就增加了1.3万亿，月环比增幅高达13.4%，全年存款增速更是达到了惊人的30%。这样的货币增长，无疑对房价上涨产生了巨大的推动力。类似的趋势也出现在上海和深圳。京沪深房价的上涨，不仅仅是经济增长的反映，更是货币现象的直接体现。

当我们深入研究京沪深房价神话的背后，不难发现其实就是货币现象。从存款的增长趋势与房价涨幅的高度一致性，我们可以看到货币流动的方向，也正是这种流动性推动了房价的持续上涨。在这一过程中，金融监管的放松无疑起到了关键的作用。当我们再次关注京沪深房价时，不仅要看到其经济增长的支撑，更要看到货币流动的动力。走进深圳这座充满活力的城市，让我们回顾一下其金融发展的历程。在短短的十四个月时间里，深圳的存款总额从十四年的十二月3.4万亿飙升至十五年一月的4.7万亿，月环比增幅高达惊人的37%，全年存款增速更是达到了惊人的57%，这一速度无疑预示了接下来的房价涨幅。

存款增速的飙升并非持久之势。从十六年起，深圳的存款增速开始骤降。显然，由监管放松带来的流动性增加是一次性的效应。从数据上看，十六年七月，仅有上海的存款增速维持在个位数边缘，而北京和深圳的存款增速几乎陷入停滞，暗示着这三个城市的流动性增长潜力已经接近极限。

存款增速的跳水并非孤例，贷款的增速也在发生变化。北京的贷款增速已经出现明显的下滑趋势，从十五年八月的最高点18.6%降至十六年七月的6.3%。而上海虽然贷款增速有所下降，但在地产相关的居民贷款增速方面，已从年初的最高点43%降至25%，显示出与地产市场的紧密关联。尽管深圳的贷款增速依然保持在25.8%的高位，但在存款增速几乎为零的背景下，其贷款增速的长期保持高增长似乎也难以持续。

回到整体经济的视角，京沪深三地的房价上涨，背后是彻头彻尾的货币现象。这一过程与十五年的股市牛市有着惊人的相似之处，资金通过各种渠道流入市场，形成人造的繁荣。而这一切，无不与十五年初对同业存款监管的放松有关。那时的政策初衷是增加银行一般性存款，促进信贷投放，让金融更好地服务实体经济。过度的流动性导致了三个区域金融中心的爆炸式增长，并直接推动了房价的暴涨。

历史总是惊人的相似。就像美国零八年的次贷危机，源于对次级房贷的监管放松，最终形成了地产泡沫。今天的京沪深，同样面临着这样的风险。对于目前上海排队离婚的人们，我想说的是，资产价格不会只涨不跌，泡沫总有破灭的一天。

中国经济幸运的是，目前的房价上涨还是结构性的，整体涨幅并未超过经济名义增速，尚未形成全面的地产泡沫。但这也提醒我们，对流动性的监管必须及时归位，防止泡沫的进一步膨胀。让我们共同期待一个稳健、持续发展的金融环境，避免重蹈他人覆辙。