房地产市场已现疲态 银行内部指示收紧房贷口子

房地产市场变化及金融风险的隐现

近日，国家统计局公布了的房地产开发投资及销售数据，揭示了房地产市场的疲态。这一变化引发了广泛关注，特别是随着某些银行开始收紧房贷口子，金融系统的风险也开始隐现。（21世纪经济报道）

房地产投资的增速已经开始回落。热门的一二线城市虽然土地市场仍然活跃，但市场变化的迹象已经开始显现。克而瑞研究中心的分析师杨科伟指出，市场陷入“地王起、市场衰”的循环并非不可能。多家机构透露的信息显示，部分银行已经开始调整中长期开发贷款为短期开发贷款，这无疑给楼市带来了更大的不确定性。

成交量的放缓和供应量的增加是下半年的两大趋势。同策咨询研究总监张宏伟认为，下半年的楼市拐点将至。上海的商品住宅市场趋势报告揭示了一系列数据背后的逻辑。随着土地供应的增加，市场的反应也变得更加复杂。南京市作为二线城市的代表，土地市场的火爆程度仍然不减，但新政策传闻已经让房企开始关注未来的市场变化。

金融系统的风险也开始受到关注。高地价推动房价上涨的模式实际上是在透支市场的购买力和区域成长空间。如果市场进行调整，银行资产价格可能缩水，引发金融风险。对此，中信证券的一份研究报告指出，房价的快速上涨已经带来了金融性风险。上海的个人住房贷款和商品住宅销售额同比持续增加，显示出市场调整的必要性。这也解释了央行上海总部制定房地产金融宏观审慎管理框架的原因。

房地产市场已经进入了一个新的阶段。投资者和开发商需要密切关注市场动态，特别是银行信贷政策的变化。金融系统的风险也不容忽视。在市场调整的过程中，各方需要保持警惕，以应对可能出现的风险和挑战。率先实施严格管理：应对银行资产缩水引发的系统风险

中信证券的分析师张宏伟指出，当下上海商品住宅市场虽然呈现出量价齐升的态势，伴随着“地王”频现似乎推动房价持续上涨，但背后的金融风险正在逐渐积累。

在楼市调控政策“沪九条”出台后，商品住宅市场的交易量已经出现下滑。受到政策收紧、市场需求透支以及货币政策从严预期的叠加影响，上海楼市预计在下半年将进入真正的调整期。这一调整期意味着上海房价将可能面临下降。对于银行而言，由于2015年下半年以来的房贷资产大多是在房价高峰时期投放的，随着房价的下跌，这些资产价值将可能缩水，从而增加金融风险。银行为了应对这一风险，必然会收紧开发贷款和个人按揭贷款的发放。

值得注意的是，自2010年以来，商业银行的不良贷款余额和不良贷款比例呈现出双升的局面。特别是在2014年三季度以来，这一趋势更为明显。随着不良贷款比例的快速上升，银行对房地产开发企业的贷款风险更加重视，并有所管控。从数据上看，不良贷款比例在楼市政策刺激下曾在2016年一季度达到1.75%，显示出金融风险正在上升。

房企的融资窗口期也正在逐渐关闭。通过对A股市场上市房企公司债的发行数据进行梳理，可以发现5月份的发债成本有所上升，这反映出投资者对房企大规模融资持谨慎态度，也预示着房企直接融资成本可能呈现上升趋势。

具体来说，5月份A股市场仅有7家房企发行了公司债，发行规模为180亿元，虽然环比增长159%，但与3月份的最高值相比已明显下降。观察今年前5个月的数据，可以清晰地看到公司债发行的狂热时期可能已经过去。

在机构观点中，高盛预测中国房地产可能在6-9个月内迎来“拐点”。而统计局则认为当前房地产投资并未过热，未来房价走势将继续分化。在这样的大背景下，银行资产缩水引发的金融风险成为不可忽视的重要因素，率先实施严格管理正是为了预防这一风险演变为银行系统风险。