IPO新秀观察②中梁安全了吗？

上市半个月的中梁控股（HKG：02772）股价走势反映了资本市场对其前景的态度。经历了开盘当日的上涨后，股价逐渐回落到接近发行价5.5港元。这家企业的上市之路可谓是谨慎求稳，以超低市盈率登陆港股的操作展现出其明智之处。

近年来，内房股的估值普遍较低，IPO认购不足的情况屡见不鲜。作为千亿房企的中梁，此次募资额也相对规模较小，但这并不妨碍其上市步伐。整个房地产行业在调控高压下艰难换挡，融资环境全面收紧，三四线城市的棚改红利消退。在这种背景下，中梁预感到前路曲折，因此抢在房地产一轮快速上涨期实现了百亿到千亿的飞跃，并成功上市，获得了新的融资平台和渠道。

上市并不意味着高枕无忧。中梁的负债问题一直是其发展的隐患。从2016年至2018年，中梁的净资产负债率惊人地下降，这背后既有盈利的增加，也有附属子公司非控股股东资本供款的原因。中梁还剥离了部分非核心业务资产和负债资产。通过这些操作，账面数据看起来好转许多，短期债务也得到了覆盖。其流动负债总额不断攀升，突破了千亿元大关。

值得注意的是，中梁非常依赖信托等高利率的融资手段，导致融资成本高达9.9%。这一高融资成本使得资本市场对其股票持谨慎态度。中梁的招股书显示，截至2018年底，公司有大量信托或资产管理计划尚未偿还。今年及未来两年内，中梁将面临多笔信托及资产管理类融资的到期兑付，融资年利率大多在11-13%之间，个别甚至高达18%。

最近，监管部门对房地产信托统一了放行标准监管，这对于结构复杂的大型房企、合作项目多的房企来说无疑是一道难关。因为很多开发商申请信托的项目公司并不具备二级开发资质。这一新规定可能会影响到中梁的重要输血渠道和借新还旧的能力。

对此，中梁方面回应称公司拥有完善的融资体系，包括商业银行借款、信托贷款及其他创新融资形式等。上市后，公司还将考虑股权和债券融资渠道。房地产信托收紧对其影响不大。需要提醒的是，房地产信托的收紧从来不是单一个例，它更像是一个信号。回顾过去，每次房地产信托的严监管都伴随着房企其他融资渠道的整体限制。

本月，国家发改委发布通知要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融资用途受限。银行业也传出消息，银保监将加强对房地产开发贷款的合规要求，整治违规向内房企业提供表内外融资等行为。这些全方位的金融监管无疑会给房企融资渠道和融资成本带来压力，尤其是本身就不具备融资优势的企业。在此背景下，中梁控股将面临不小的挑战。近期，刚刚上市的中梁面临了市场资金端收紧的挑战。以往，它通过广泛寻求社会资本输血，并成功在房地产市场中占据了一席之地。近日，中梁与握手投资达成了在投融资和项目收并购方面的合作。上市后的中梁却迎来了发展速度上的转变。

这匹诞生于房地产冬天的黑马，虽然成功上市并募集到资金，但在后续的发展上却开始降速换挡。中梁地产董事长杨剑曾形容自家企业在不同城市布局中的策略，但现在，千亿中梁能否继续延续其独特的模式成为关注的焦点。

上市发布会上公布的销售目标，显示出中梁在快速发展的道路上开始慢下来。极致的快周转、小盘冲量、高杠杆以及三四线城市的棚改红利等策略，曾是中梁快速扩张的助推器。但随着三四线城市棚改红利的耗尽以及市场态势的变化，中梁必须调整其策略。

易居房地产研究院的数据显示，当前全国楼市呈现一线反弹、二线趋稳、三四线降温的态势。嗅觉敏锐的房企们已经开始调整战略，回归一二线城市。中梁也不例外，开始进军全国二线城市，并已进入多个高能级城市。

在这些城市拿地所需资金和开发周期与三四线城市不可同日而语。对于融资收紧环境下的中梁而言，其在很多区域的拿地阶段就无法复制过去的快速周转模式。业绩和拿地跟不上的区域面临裁撤的可能。近期，中梁已调整部分区域集团为直属区域公司，以应对市场变化。

中梁的投资策略、组织架构随着市场环境的变化而调整。其风格、架构、布局成就了其三年千亿的高速增长。但如今，随着市场环境的变化，中梁面临从高速运转到调整适应的新阶段。此前在长三角三四线城市的标准快进出模式，如今在更大市场面临挑战。

管理上，中梁采用阿米巴管理体系并辅以跟投机制，激励员工竞争。这种自主经营模式使得中梁得以迅速扩张。由于此前重点布局小城市，项目体量不大，如今在新的市场环境下，这种模式能否持续令人关注。

中梁在上市后面临新的挑战和机遇。在新的市场环境下，中梁能否适应新的发展阶段并继续前行，值得关注。本文首发于微信公众号中国房评报道，文章内容属作者个人观点，不代表任何机构立场。投资是一项充满风险与机遇并存的活动，对于投资者而言，如何把握机会并降低风险成为了最为关注的问题。我们将深入投资的策略与方法，希望能为投资者带来一些启示和帮助。

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