35个重点城市住宅80%供大于需 去库存压力明显

【房地产市场库存压力重重，去库存任务艰巨】近日，同海咨询发布报告揭示了一个令人深思的现象：在重点监测的35个大中城市中，有高达80%的城市住宅供应在未来三年面临供大于需的情况，去库存压力尤为明显。报告指出，这些城市的供需比普遍偏高，意味着未来一段时间内，房地产市场将面临严重的库存积压问题。其中，许多城市的供需比超过合理区间（即低于1.1），甚至有城市高达7倍以上。这是一个相当严峻的挑战，需要城市管理者和房地产行业人士高度关注。在此背景下，同海咨询的董事长张任远指出，去库存将是未来大多数城市必须面对的现实。他表示，一线城市供需比相对较低，仍具有一定的投资价值；但对于供需比偏高的城市来说，情况则更为复杂。土地供应量的增加是导致供需比上升的一个重要原因，未来三年这些城市将持续处于去库存状态。除了市场因素外，政策调整也是导致库存积压的一个重要原因。早在2010年，由于需求大幅增加，国家要求增加供应，导致土地控制放松。这导致很多城市在短短半年时间内卖出了大量土地，从而形成了当前需要消化的库存。社科院的房地产白皮书也显示了一个令人担忧的现象：当前商品住房总库存量相当庞大，去化周期长达数年。尤其是在三四线城市，高库存已成为困扰当地经济发展的重大问题之一。面对如此严峻的去库存任务，中央提出了加快农民工市民化、推进住房制度改革等举措来化解房地产库存。真实库存量究竟有多大？未来的市场需求在哪里？这些问题依然困扰着整个行业。真实库存不仅仅是已经待售的房屋面积，还包括未开工的土地、未竣工的在建项目等潜在库存。这些潜在库存在未来几年内将逐渐释放，给市场带来巨大的压力。业内专家指出，即使不考虑每年新开工建设的面积，消化这些潜在库存也需要数年时间。总体来看，房地产市场去库存的压力巨大，任务艰巨。在稳定市场的需要寻求有效的解决方案来应对这一挑战。这不仅需要政策的引导和支持，更需要市场主体的积极参与和创新思维。只有通过共同努力，才能化解房地产库存问题，促进房地产市场的健康发展。未来住房需求与房地产新角色：需求市场、保障与去库存的新视角

面对当前我国的住房市场现状，未来的需求潜力无疑是决定去库存前景的关键因素。新的住房改革思路揭示，由进城农民工构成的新市民群体将成为未来重要的住房需求人群。

根据国务院去年发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，到2020年，我国将努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。这一庞大的新市民群体将带来约35亿平方米的新增住房需求。各地的棚户区拆迁改造、面向住房困难人群的保障房以及改善性住房等各类需求，预计未来10年的增量将达到60亿平方米左右。

房地产市场的未来趋势已经逐渐明朗，未来的住房需求将越来越多元化。改善性二套房、高舒适度住房、适老住宅、青年公寓、季节性住宅等多样化需求正逐渐成为市场主流。当前楼市的供给仍不足以满足这部分需求，供给侧改革需要解决这部分的需求问题。

值得注意的是，住房需求并不等同于购房需求。面向青年群体的长租公寓便是其中的一例，这一领域同样是去库存、稳市场的新亮点。

在当前的形势下，房地产行业的角色正在发生深刻变化。业内人士根据国家统计局数据推算，到“十二五”末，我国家庭户均拥有住房已达到1.08套，预示着住房市场的峰值即将到来。在此背景下，房地产不再仅仅是城市的开发商或建设商，更应扮演城市运营商和配套服务商的角色。

复旦大学的孙立坚教授认为，为了满足新的市场需求，房地产行业的供给侧改革需加速推进，包括减税降费、保障房货币化安置以及增加公共品供给等措施。这些将成为未来政策的主要发力点。

随着养老地产、安乐地产以及“互联网+”背景下的地产后服务等新兴模式的出现，房地产业正逐渐转变为更多扮演产业载体和容器的角色。在这一转变过程中，房地产业更加需要其他公共资源和实体产业作为依托。例如，上海张江高科正变身为“投行型”产业地产企业，这种“地产+产业”的模式预示着房地产业在稳定中国经济方面的新角色。

未来的房地产市场将更加多元化、复杂化，需要各方共同努力，通过供给侧改革、满足多元化需求、加强与其他产业结合等方式，推动房地产行业的健康发展。只有这样，房地产才能在中国经济中发挥更加积极、稳定的作用。（来源新华网）