上海深圳楼市限购限贷去杠杆：投机需求太多了

【上海深圳楼市调控加码，去杠杆行动遏制投机需求】

观察一线城市楼市调控政策，限购和限贷无疑是核心所在。随着上海和深圳相继出台新政策，一线城市楼市调控风起云涌。非户籍人口购房需缴纳的社保年限在北京和上海均设定为连续缴纳5年及以上，但上海的限购政策更进一步要求购房者为已婚，单身人士被排除在外，这一规定尤为严格。

去年以来，上海和深圳的房价迅速上涨，除了流动性宽裕、供应量下降等因素外，“首付贷”等金融产品也助长了市场热度。相关部门敏锐地察觉到放大的购房杠杆风险，开始采取行动去杠杆，遏制投机需求。上海于3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，被称为“沪九条”，大幅提高了购房资格和首付比例。当晚，深圳也紧随其后发布新政。这标志着一线城市房地产调控的收紧，而除了一线城市的上海和深圳，重点二线城市中的武汉和南京也已跟进。

在调控政策出台前夕，上海的年轻购房者陈嘉经历了“战斗般”的一天。他从下午6点开始，在中介的签约室排队等待合同网签，直到晚上11点才完成。与此上海郊环线外的房产中介们也在紧张忙碌地为客户办理业务，整夜未眠。

自2014年央行930新政以来，一线城市的房价在信贷宽松和首付下调的刺激下出现了大幅飙升。尤其是上海和深圳，互联网金融的“首付贷”加剧了购房杠杆的放大，刺激了投资投机需求的入市。相关部门已经察觉到其中的风险，并采取了行动。业内预计，接下来北京甚至房价温和的广州，也会调整相关政策。

上海成为调控最严的城市。其核心调控政策主要集中于两个方面：一是执行严格的住房限购政策，非沪籍居民购房缴纳社保的时间从2年调整为连续缴满5年及以上；二是对拥有住房的居民家庭，申请商业个贷的首付款比例不低于50%，购买非普通住房的，首付款比例不低于70%。这标志着对需求端的严格调控。在开发商端，上海也通过收紧高端楼盘预售许可等措施进行调控。

上海官方表示，今年的土地管理中将加大土地的供应，确保“十三五”供地总量不低于“十二五”，并且会有所增加。这些措施的效果可能需要一段时间才能显现。预计大约7个月后，上海楼市的成交量将跌入低谷期。届时，为了激活市场成交量，开发商可能会采取以价换量的策略。投资者和购房者也需理性看待市场变化，做出明智的决策。一线城市集体调整楼市杠杆

随着一线城市楼市调控政策的不断升级，限购和限贷成为调控的核心手段。北京、上海、广州和深圳这四个一线城市都在积极采取措施，以控制楼市过热和投机行为。

在购房政策方面，一线城市的社保缴纳要求各有不同。北京和上海要求连续缴纳5年及以上社保，但上海还要求购房必须是家庭行为，单身人士被排除在外。广州则要求连续缴纳个人所得税或社会保险满5年，而深圳的社保缴纳要求相对较为宽松。深圳新政出台后，提高了购房门槛，包括限购政策和二套房首付比例的提高。

目前，一线城市的二套房首付比例也各不相同。融360的报告指出，广州对二套房的首付比例要求最高，达到七成。相比之下，上海对二套房购房者最为宽松，以四五成首付为主。北京和深圳的首付比例则介于两者之间。随着上海新政的出台，二套房商业贷款购买普通住房的首付比例也提高到了五成。深圳的新政也提高了二套房的首付比例，对于购房人家庭名下在本市无房但有住房贷款记录的或已结清贷款的，首付比例执行最低四成。

业内人士认为，一线城市的调控政策正在回归到更加严格的状态。从未取消限购的一线城市，在调整过程中逐步提高了首付比例，降低了杠杆风险。这种调整被视为是对市场的一种回归和保护，以防止市场出现过度投机和非理性上涨。

一线城市的也在积极采取措施防范风险。上海和深圳的部门明确表示，收紧楼市调控是为了控制投机需求和非理性需求。他们希望通过控制部分提前释放的需求来稳定市场。深圳还采取了一系列措施，如暂停“首付贷”、严禁众筹等，以抑制投资客进入市场，降低高杠杆的风险。

一线城市正在集体调整楼市杠杆，以控制市场过热和投机行为。他们通过提高购房门槛和二套房首付比例等措施，回归更加严格的调控状态。也在积极采取措施防范风险，以保护市场的稳定和健康发展。近期，中原的市场调查显示，从3月份开始，一些银行在房贷政策上进行了微调，对短期频繁贷款行为的审批口径有所收紧。这一变化，无疑给市场带来了一股新的调控风向。

对于正处于观望阶段的深圳楼市来说，这一新的调控风声无疑加重了人们的观望情绪。目前，从市场的反馈以及中原经理的报价指数来看，二手市场的议价空间正在逐渐扩大，买方市场的趋势日渐明朗。

观点评论：

张敬伟评论沪深楼市调控新举措既是降温也是纠偏。他强调，这次调控旨在让市场回归理性，纠正过去过热的现象。

券商对楼市新政的解读则呈现出多元化的观点。七大券商普遍认为，新政的出台是否意味着楼市短期见顶，还是继续飙升，仍需进一步观察。这也反映出市场对新政效果的复杂反应。

专家观点：

任泽平认为，本轮楼市新政将明显降低一线城市的房价涨速。他分析指出，新政的出台将有效遏制投资性购房需求，从而使房价回归到理性增长的轨道上。这也预示着楼市调控的长期性和复杂性。

在这一系列的政策调整和市场变化中，无论是消费者还是投资者都应保持清醒的头脑，理性看待市场变化。期待能够继续出台更多有利于市场健康发展的政策，促进楼市的健康稳定发展。市场的变化需要时间来验证，让我们拭目以待接下来的发展。