房地产信托股权投资模式，房地产信托股权投资存在风险

房地产信托股权投资：模式、风险与挑战

一、房地产信托股权投资模式简介

在当下房地产市场与金融市场的交融中，房地产信托股权投资成为了连接二者的桥梁。这种投资方式涉及多种模式，本文将为您逐一。

1. 贷款信托模式：这是最为基础和简单的形式，通常被称为信托贷款。投资者通过信托公司投资，信托公司向房地产开发商发放贷款，开发商则提供相应的资产抵押、股权质押或第三方担保等措施。在此模式下，开发商按照约定支付利息和本金，信托公司则向投资者分配信托收益和本金。

2. 股权信托模式：此模式充分发挥了信托公司在产业直接投资方面的优势，涉及对项目的控制地位以及股权的退出机制。它与股权基金私募的运作模式有一定的相似性，但市场上的房地产信托基金多数属于这种类型。

3. 基于资产收益权的信托模式：房地产企业利用资产收益权，如租金、股权、项目或应收账款等，与信托公司的买入返售业务结合。通过资产权利转让和追加回购承诺等方式进行合作。

4. 债务、股权或组合信托模式：结合上述几种模式，如股权投资贷款、股权投资股权投资和产权信托等。风险控制措施包括委派董事或财务经理、股权或资产质押、第三方担保等。

5. 类别资产的证券信托模型：此模式较为灵活，重点在于信托受益权的拆分和转移。其中的信托受益人需要进行注册。

6. 基金信托模式：房地产信托基金是当前最为热门的模式之一。资金以股权投资的形式进入项目公司，或以房地产开发商为合伙人建立有限合伙关系。这种模式具有期限灵活、收益可分段等特点。

二、房地产信托股权投资的风险与挑战

在房地产信托股权投资中，风险和挑战同样存在。

1. 资产价值评估风险：目标公司可能存在未知债务或出资义务问题，要求投资者进行详尽的尽职调查。房地产项目的估价也可能不准确，需要进行区域市场调研。

2. 股权转让风险：在某些地区，国有土地转让存在限制，如受让方的投资比例、股权结构、实际控制人等不得变更。这可能导致信托公司在股权转让上遇到困难，或缺乏有效的退出机制。

3. 政策风险：房地产信托股权投资受到多种政策和操作指引的制约，需要进行合规性审查。例如，关于信托公司固有资金在股权投资中的比例、股权投资信托团队的构成、投资顾问的条件等都需要特别注意。

4. 缺乏抵押担保的风险：纯股权投资的抵押质押措施难以配套，使得信托公司面临更高的风险。人为构建的抵押措施和反抵押措施的真实性以及其与股权投资基金的关系也难以保证。

5. 税收问题：如果是通过增资入股的方式，可能会面临所得税问题，需要提前与税务和工商部门沟通。

房地产信托股权投资是一个复杂且充满挑战的领域。投资者需要深入理解各种模式，同时充分认识和评估可能的风险和挑战，以做出明智的投资决策。