王健林的便宜 不是那么好占的 活下去不只是玩笑
配资炒股 2019-10-18 14:27炒股配资www.xyhndec.cn
成功让人自信。 作者丨孔令娟 华商韬略原创文章，转载请联系客服微信hstlkf 华商韬略华商名人堂IDhstl8888 成功也让人迷之自信。 3月14日，天津静海，富力新城雍景豪庭四期工程，一人从高处坠亡。 3月29日，福建龙岩，建发富力玺院项目，一人从高处坠亡...
成功让人自信。
作者丨孔令娟
华商韬略原创文章，转载请联系客服微信hstlkf
华商韬略·华商名人堂IDhstl8888
成功也让人迷之自信。
3月14日，天津静海，富力新城雍景豪庭四期工程，一人从高处坠亡。
3月29日，福建龙岩，建发富力·玺院项目，一人从高处坠亡。
死亡，并不是无迹可寻。从2016年4月到2019年3月，富力在天津的项目发生了3起伤亡事故；而福建省住建厅去年就通报过富力子公司违法违规情况。
早年，富力负责工程项目开发和工程管理的联席董事长、总裁张力曾被报道经常顶着夏日三十多度的高温，四处巡视工地，亲自检查施工质量。
去年8月，富力董事长李思廉被问及“加快土地开发周期、增加资金周转，安全方面如何保障”时，他表示“富力在这方面所做的准备是足够充分的。”
但在死亡面前，这些检查和准备显得苍白无力。
富力的说辞还有不会破坏保护区范围内的红树林。但海南当地媒体《南国都市报》近日报道，海南富力地产已经至少吃到过4张罚单，还有施工负责人被追究刑责。
据澎湃报道，早在第一轮中央环保督察期间，海南富力破坏红树林的情况就曾被关注，且富力红树湾宣传中的锦标级高尔夫球场也未向***部门提出用地申请。
无论是伤亡事故，还是破坏保护树木，都暴露出富力心急如焚。
2018年，富力已经负债2963亿元，净负债率高达184.1%。进入2019年债台加高，一季度累计新增借款243亿，超过2018年末公司净资产的20%。
富力表示，将积极拓展商业物业的资产证券化，包括二季度通过酒店资产包在市场融资，REITs等。2018财报显示，富力今年预计销售超过200个项目，可售资源超过3000亿。
但远水解不了近渴。富力今年已经发行四次短期融资券，募集到的48亿元主要用于偿还到期的超短融资券、金融机构借款，这就是拆东墙补西墙。
这样的拮据窘迫，与2017年7月斥资近两百亿收购万达77家酒店、成为“全球最大豪华酒店业主”的意气风发相比，已是大相径庭。
当时人们还称赞富力命好，捡了一个大便宜。
现在看，便宜并不是那么好占的。
低调的李思廉和张力，命一直都挺好。
上世纪90年代，香港商人邓智仁败走北京玫瑰园，虽然他以精明著称，依然沦陷在内地社会关系复杂的房地产业。
与资产数亿的邓智仁相比，李思廉做国内贸易赚的是小钱，但他也想到内地楼市淘金。香港大佬们的财富神话让有野心的后来人总是对房地产充满憧憬。
李思廉的幸运在于，结识了熟谙“内情”的广州天河区前公务员张力。
1988年，“十万人下海南”开始炒地皮，深圳现代企业有限公司更名万科。捧着铁饭碗但心思活络的张力辞职下海搞装修，这对筹建过酒店和白云区***办公楼的他来说是熟门熟路。
1992年的春风最先拂过房地产，碧桂园、雅乐居、合生创展均成立于这一年。到了1993年上半年，“房地产热”已席卷全国，一夜间涌现6000多家新公司，“华南五虎”第四虎富力也诞生了。
在邓智仁接手北京玫瑰园的，相识4年的李思廉和张力拿出全部身家2000万元成立了富力前身广州天力。这些钱在香港也就炒炒楼，但在内地，如果快进快出，能开发楼盘做大Boss。
富贵险中求，他们决定“搏一搏”。张力做“前锋”，负责项目开发和工程管理；李思廉做“后卫”，负责财务和市场营销。
当时，广州***要求污染企业搬离市区，张力敏锐地意识到这是一个在市区获取低价土地做住宅的好机会。
绰号“豹子头”的张力，敢打敢拼。公司第一个项目富力新居建在一块没人要的化工厂地皮上，“那块地靠着煤厂，又挨着铁路，没人敢买，就我们敢买”。
冒险成功了。
当时市场上都在做高端豪宅和写字楼，正好缺少普通住宅。富力新居3000多元一平，但很快就销售一空，他们成功掘到第一桶金。
1995年，张力孤注一掷，绷紧神经，以分期付款的方式买下了广州铜材厂和同济化工厂地块的地皮。富力资金原本不支持这种大运作的，一旦销售不佳，资金链就会断裂。
结果“命好”，拿到地后1个月开工、2个月卖楼、8个月交楼，不仅付款顺利，而且赚得盘满钵满。这就是让他们在广州扬名立万的富力广场。
此后，富力在旧改道路上勇往直前。截至2001年末，他们完成了10个项目旧厂改造，面积超过250万平方米，广州甚至流传“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。
“旧改大王”也需要人事巧妙安排。
例如，请来广州天河区教育局建材科长周耀南出任副总经理，天河区副区长风向阳担任工程部经理，曾任建行广州分行天河支行副行长的郑尔城担任独董……
营销高手李思廉则让楼盘封顶的时候就已经卖出八九成。自1999年起，富力连续三年销售额冠绝广州，位于“华南五虎”之首。
“小富即安”不是张力和李思廉的性格，进取的富力开始向外扩展。
旧改有良好的社会关系作保障，走出广州，富力就得靠资本说话。2002年，富力力压潘石屹，斥资32亿拿下北京广渠门东五厂地块。
这是富力第一次被全国关注。此时，他们有了一个更宏伟的规划。虽然依靠“内地特色”发家，但有一半港商基因的富力要引进香港富豪的成功经验。
成功让人自信。
2004年博鳌房地产论坛上，本来很少说话，而且谦逊的李思廉意外地怼了老江湖王石。
王石说，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。
此时，富力开始大规模进军商业地产，而且是租售并举。他们表示要学习新鸿基，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。
，李思廉在博鳌说，商业地产模式并不是只有王董事长说的一种，“你（王石）放心，我们一定会做得很好”。
带着这种自信，富力开启了新一轮的冒险之旅。
在珠江新城CBD建设中，富力前后拿下16块地，把这里变成了“富力之城”。到2007年，他们已布局上海、天津、成都等11个核心城市，而且住宅和商业两手抓。
富力学习大佬，但却没有大佬的雄厚资金，只有通过高负债、高杠杆获取“超能力”，也为日后埋下祸根。2005年，富力净负债率只有20.5%，2007年就蹿涨到139.5%。
无论是新鸿基的郭家还是长江实业的李嘉诚，做什么地产都注重现金流和资金储备，忌讳使用高杠杆。债务扩张的富力照虎画出的虎，多少有些纸糊的。
造成富力资金链紧张的另一个原因是别人用杠杆做高周转、低成本的住宅产品；富力却反其道而行之，用杠杆重仓低周转、高成本的商业地产。
不过，激进是当时房企流行的做法，无论是老牌国企万科，还是后起之秀恒大、碧桂园都是高歌猛进，因为当时的楼市热火朝天，没有人察觉到危机临近。
2007年，富力的协议销售额达到161亿元，仅次于万科、绿地和中海。李思廉当时没想到，全国第四会是富力的最高峰。他本来还要挑战万科，争做全国第一。
2008年金融危机呼啸而至，所到之处哀鸿遍野。高杠杆将富力抛得更高，但落势也更猛。上一年，他们和深圳鼎力以47亿拍到佛山地王，因无力按时缴清土地款，2.4亿元保证金被罚没。
被传濒临破产的富力一直在努力自救，例如紧跟万科降价、暂停大型商业项目开发、一些商业地产转公寓项目……但三十余项目在建的富力惯性太大，刹不住车。
据媒体报道，富力当时的目标是“撑过明年”。一向“命好”的富力也真的获得命运垂怜，“四万亿计划”将它和众多小伙伴从悬崖边上拉了回来。
富力对商业地产是真爱。此后，它虽然减少了发展新投资物业，但加大了已建成投资物业的运营和投入。
不过，这并没有带给富力预期的收益和现金流，酒店业务更是长期处于亏损状态，而一门心思在住宅狂奔的恒大、碧桂园，却将自己抛得越来越远。
做惯了老大，怎能甘心做小弟？从2013年起，富力启动开始二轮扩张。
这次，富力没有坚持学港商，而是选择随风跟进进军二三线城市、重仓海南、到海外捞金……
但现在回头看，富力又是踏错了步点。结果，二三线城市销售乏力，错过了一线城市暴涨，还碰上了海外市场遇冷和海南“最严调控”。
与此，这些高杠杆扩张又导致净负债率节节升高。
2014年，富力再度走到生死边缘，又是依靠***救市才又活了过来。
真是一步错，步步错，进退都失据。这也导致富力身上的好运发生了变化。从最初的助其飞得更高，到勉强维生。
不过，万达出售77家酒店让富力看到了另一种“出人头地”的可能，做不了房地产老大，至少可以做酒店大亨。
一些媒体将富力今日困境归结于2017年7月那场“世纪交易”，但实际上，它只是雪上�***�
2016年，富力的负债总额已经达到1796亿，净负债率上升到159.9%，比2008年金融危机爆发时还要高。而从2012年起，它的经营性现金流就一直为负。
在融创与万达的并购协议里，76家酒店作价335.95亿，最终富力接手时却是77家酒店199.06亿，人人称赞李思廉是砍价高手。但以富力当时的财务状况来说，这还是一个奢侈的价格。
更令人意外的是，当时的富力还在四面出击当大款除了收购万达酒店，还多次在伦敦置业、收购恒基兆业，去年初还接盘海航海南大英山CBD部分项目。
为了能熬过严酷的冬天，别人纷纷主动降杠杆降负债，甚至断臂求生，富力却带着迷之自信凶狠前进，将资金链拉扯到极致，颇有“不成功则成仁”的架势。
富力最大的希望是回归A股。它准备近期向证监会申请IPO，拟发行不超过10.7亿股，募集资金规模不超过350亿元。不过受到大环境影响，它此前十年五次申请都失败了。
为了尽可能延缓危机爆发，富力加快了融资频率。根据《长江商报》报道，去年富力公开发债超过20次，融资500亿元以上。4月初，他们又宣布今年拟融资600亿。
受市场调控和金融去杠杆影响，富力的融资成本不断上涨，去年超过52亿元，同比增加212%。这蚕食它的盈利能力，也让它难以被资本市场高估。
在高杠杆、高负债的重压下，必然要求高周转，这或许也是富力项目近两年事故不断的原因。
不过，富力的两位创始人依然很乐观，至少表面上看是如此。
在2018年度业绩发布会上，李思廉说“成为世界最大的豪华酒店业主，感觉很好，起码自己在出差的时候，可以受到特别的关注。”
被问到富力是否有类似“活下去”的公司策略时，他则回应道，那是郁亮开玩笑，万科肯定能活下去，他是提醒大家活下去。
今年初，融资环境放宽，楼市在3月还出现了一个小阳春，富力似乎又可以平稳着陆了。但进入4月，国家重申“住房不炒”，楼市又开始下行。
如果下行继续，活下去，对富力，也许就不只是玩笑了。(华商韬略)
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