三次递表后 这家文旅索性把姓名改了

三次冲击港交所，奥园集团旗下中国文旅集团决定以新的身份再次出发。

在招股的紧要关头，也即的招股书提交之时，中国文旅集团向港交所递交了新的申请。这已经是他们第四次尝试登陆港交所了。经过长时间的筹备与尝试，公司显然对于这次的机会充满了期待。

这一次的变化显而易见。除了常规的数据更新外，公司的名称也从“中国文旅集团有限公司”更名为“大湾区文旅康居股份有限公司”。这一更名不只是简单的地域标签改变，更体现了公司战略方向的调整。从更聚焦的业务领域到对康养的重视，中国文旅的转变决心可见一斑。

从披露的数据来看，中国文旅集团的主要业务是文化旅游地产的开发与销售。其定位是提供文化旅游体验地点的度假物业开发商，主要业务区域集中在江门及其认为有发展潜力的中国其他地区。除了开发业务，公司也涉及一系列文化旅游业务，如提供文化旅游胜地相关服务、酒店咨询及管理服务以及旅游代理服务。

尽管公司定位于文化旅游，但开发业务仍是其主体。过去三年（2018-2020年），度假物业销售产生的收益占据了总收益的绝大部分。与此文化旅游业务的收益虽然逐年增长，但在总收益中的占比仍然较小。

今年前五月，公司实现的收益中，度假物业的销售收益占比高达87.1%，而文化旅游业务的收益仅占12.9%。值得注意的是，公司在今年前五月的收益发生了显著增长，这主要得益于物业销售收入的大幅增加。回顾过去，物业的开发与销售一直是中国文旅集团的主要业务支柱。

业务范围上，中国文旅集团的业务主要集中在广东的江门、中山、清远等地区。这也与公司更名为“大湾区文旅”的原因相吻合，即企业业务范围主要围绕粤港澳大湾区展开。未来，公司还将积极拓展大湾区及其他地区的业务。

至于与中国奥园的关系，招股书中提到，引入中国奥园作为策略性投资者有助于公司的整体战略性发展，并在度假物业发展及文化旅游业务方面实现协同效应。尽管公司规模相对较小，但对中国的依赖程度较高。此次引入中国奥园作为投资者无疑为公司带来了新的机遇与挑战。对于这次冲击港交所的机会，我们期待中国文旅能够成功获得资本市场的青睐并继续发展壮大。在过往的交易记录中，中国文旅与奥园集团的附属公司建立了多项合作关系。这些合作包括租赁土地以运营景区和办公场所，提供巧克力王国的规划、开发及运营咨询，以及参与中国若干酒店的规划与开发。这些合作成果显著，使得奥园集团在中国文旅的业务中占据了举足轻重的地位。

从2018年至2021年前五个月，中国文旅的持续经营业务五大客户的总收益呈现波动中上升的趋势。其中，奥园集团一直是中国文旅的重要合作伙伴和最大客户之一，收益贡献占比逐年上升。在此期间，奥园集团不仅是中国文旅的业务合作伙伴，还是其主要的供应商之一。

深入了解中国文旅的股权结构，我们发现悦景是其主要股东，拥有已发行股本总额的28.0%。而悦景的背后是中国奥园集团，作为单一股东拥有最大股权比例。这种股权结构使得中国奥园在中国文旅中拥有绝对的话语权。

随着房地产市场的波动，中国文旅的财务指标也受到了影响。以物业销售为主的收入结构使其易受市场波动的影响。近年来，虽然文化旅游业务的毛利率有所上升，但整体毛利率仍呈现下滑趋势。尤其值得关注的是，销售度假物业的毛利率在短短一年内由约50.1%降至26.7%，反映出房地产行业的低迷市场行情。

深入其原因，我们发现这一毛利率的下降与中国文旅的度假物业发展项目平均售价调整有关。受到政策层面对融资、调控的持续收紧，该公司已出售及交付的度假物业平均售价在近年来有所降低。公司的销售及服务成本也在快速上升，给公司的运营带来了更大的压力。

在负债方面，中国文旅的负债资产比率、净负债比率以及现金短债比等关键指标也反映出公司的负债压力较大。尤其是现金短债比的大幅下降，显示出公司的短期偿债能力面临较大压力。与此公司的银行借款及利息支出也在不断增加，对公司的资金链管理提出了更高的要求。

中国文旅与奥园集团的合作为其带来了可观的收益，但同时也面临着房地产市场低迷、负债压力增大等挑战。在这种背景下，中国文旅需要寻求新的增长点，优化收入结构，加强资金管理，以应对市场的变化和挑战。

（文章来源乐居财经）