国泰君安：中骏集团重申买入评级 目标价5.60港元

中骏集团控股的物业管理业务即将迎来重大变革。在2021年1月20日晚间，公司正式宣布可能拆分商业物业管理及运营及住宅物业管理服务业务，并计划在香港联交所主板上市。这一消息并非突如其来，早在2020年12月18日，公司已获得香港联交所的批准，继续推进这一可能的拆分。

之前，我们的公司报告已经多次提及中骏集团有计划拆分其物业管理业务。此次官方宣布意味着物业拆分已经列入公司短期日程。我们预测该拆分可能在2021年上半年末完成。实际上，公司在其2020年中期业绩会上已经透露了更多关于物业管理业务的运营数据。

中骏集团在物业管理方面表现出色。公司目前拥有在管和合约的住宅面积分别为 1，000万平方米和 2，000 万平方米，同时拥有在管和合约的商业面积分别为 70 万平方米和 210 万平方米。截至 2020 年 6 月底，中骏集团的住宅项目数量约为 100 个，其平均管理费达到人民币 3.01 元/平方米/月。在过去的 2019 年和 2020 年上半年，公司的物业管理收入分别为人民币 4.58 亿元和 2.33 亿元，同比增长 46.4%。假设公司在 2021 年实现物业管理收入达到人民币 10 亿元，基于行业平均利润率和市盈率，我们估算物业管理的市值大约为港币 28.37 亿元，占中骏集团当前市值的 20.5%。

物业管理业务的拆分有望短期内成为公司股价的助推器。考虑到物业管理业务有着更好的市场估值，这次拆分有望为公司带来更多的市值增长机会。值得一提的是，中骏集团在 2020 年的合约销售额超过了目标，全年合约销售额达到人民币 1，015.37 亿元，同比增长 26.1%，表现优于同行。公司在规模发展、盈利能力和财务策略上的均衡布局，以及商业板块的双轨道战略，支撑了其长期发展。未来，随着租金收入的提升，中骏集团可能会给投资者带来更多的惊喜。

我们维持对中骏集团的“买入”评级，目标价为 5.60 港元。这一目标价的设定基于其 2021 年的净资产价值预测，同时考虑给予 55%的折让。这也相当于以 5.0 倍的 2021 年核心市盈率和 0.8 倍的 2021 年市净率进行估值。我们期待中骏集团在物业管理业务拆分后，能够继续为股东创造更多的价值。