中梁控股再战港股，重仓三四线城市风险累积

电讯报道（薛宇飞报道）：被誉为“小碧桂园”的中梁控股，巧妙捕捉了三四线城市的市场机遇，仅数年间，以其高速周转和快节奏的策略，成功将销售业绩推向千亿元的新高度，一跃成为备受瞩目的中国房地产企业三十强之一。在这群璀璨夺目的房企中，中梁控股独树一帜，成为唯一一匹未曾上市的“黑马”企业。

近期，中梁控股的招股书在港交所排队半年后宣告失效，然而公司迅速行动，更新了业务数据并提交了新资料。披露的更新版招股书中详细展示了其近三年的合约销售业绩。引人注目的数据差异引发了外界的广泛关注。随着业绩的明显改善，其净负债率在2018年出现显著下降，但负债依然保持在较高水平。由于信托融资占据较大比重，导致融资成本居高不下，从而对企业的利润产生了一定影响。

合约销售额与销售额之间的巨大差距成为了公众关注的焦点。据中梁控股的招股书显示，过去三年中，公司的合约销售总额虽然稳步上升，但相较于一些机构发布的销售额数据，存在明显的差异。房地产行业的专家谢逸枫表示，这种情况可能是由于存在较多的退房情况导致的合约销售额较低，但也不排除企业为了提升排名而人为虚增销售额的可能性。对此，中原地产首席分析师张大伟也指出，房企在年底常有突击卖房的惯常做法，这也会导致销售额和合约销售额的数据偏差。

值得关注的是，中梁控股在短短几年内的迅速崛起并非偶然。该公司几年前还只是一个深耕浙江的地方房企，但通过精准的战略布局和不断增加的土地储备，成功实现了跨越式发展。特别是在2016年，公司将总部迁至上海，并将长三角区域作为核心发展区域，随后逐步走向全国市场。这一战略转型为公司的快速发展注入了强大动力，使其合约销售额增长率连续几年高于行业平均水平。

随着业务的迅猛扩张，中梁控股的营业收入也呈现出强劲的增长势头。这不仅进一步提升了公司的市场地位，还为其在未来的市场竞争中赢得了更多的优势。尽管面临融资成本和数据差异等挑战，但中梁控股凭借其灵活的策略和敏锐的市场洞察力，依然展现出强大的发展潜力和广阔的未来发展前景。中梁控股：高速成长的挑战与风险

中梁控股，一家在短时间内快速成长的房地产企业，其业绩引人注目。从2016年至2018年，其营收实现了惊人的十倍增长，分别达到了约29.25亿元、140.26亿元、302.15亿元。在这光鲜的数字背后，却隐藏着一些值得关注的挑战和风险。

虽然中梁控股的营收增长迅猛，但其盈利表现却并不亮眼。毛利率在规模房企中的表现一般，物业销售虽然为其带来了大部分的营收，但整体毛利率在近年来才有所上升。这主要得益于其向土地购买成本相对较低的三四线城市的扩张，使得物业销售毛利率有所提升。

中梁控股的净利润率却较低，且仍在低位徘徊。尽管其已经扭亏为盈，但相较于同行业的其他企业，其净利润率仍然偏低。中梁控股的负债水平也不容忽视，其流动负债总额高达约1680亿元。

除了负债问题，中梁控股的融资结构也面临挑战。由于其未上市，除了通过银行借款等常规途径融资外，信托融资占比较大。这部分的利率多在两位数，这无疑吞噬了中梁控股的利润。而且，其上市前通过信托贷款融资的方式也面临政策收紧的风险。

中梁控股的快速发展与其重仓三四线城市、采用高周转策略不无关系。这种策略也带来了风险。近年来，三四线城市的房地产市场逐渐冷却，这对重仓三四线城市的地产企业而言并非利好。中梁控股的去库存压力可能会随着市场恶化而增大。

中梁控股作为一家快速发展的房地产企业，面临着盈利、负债、融资结构和市场等多方面的挑战与风险。尽管其通过深耕三四线城市、采用高周转策略实现了快速扩张，但同时也需要警惕市场变化带来的风险。未来，中梁控股需要继续优化其业务结构，降低负债水平，提高盈利能力，以应对市场的挑战。谢逸枫预测，中国未来的城市发展将走向城市群、都市圈的模式，资金和人口将不断涌入这些核心区域。在这种趋势下，位于城市群外围的三四线城市的市场增长可能会放缓，这对中梁控股而言无疑是一场挑战。中梁控股已经积极应对，将目光转向二线城市，并在那里获取了一些新的地块，以灵活适应市场变化。

值得注意的是，中梁控股的土地储备中，有约45.4%位于中国的长三角区域。这一区域作为全国最成熟的城市群，拥有强大的产业基础和对人口的吸引力。挑战同样存在。长三角区域的高房价和严格的楼市调控政策将会使得去库存的周期延长，市场形势更加复杂多变。

为了稳定公司的发展并提振投资者信心，中梁控股在其的招股书中明确了派息比例。该公司计划将2019年度股东应占合并利润的约40%用于分派股息，这一举措无疑有助于增强市场对公司的信任度。

我们也必须尊重并保护知识产权。中新经纬的，任何单位及个人在未经书面授权的情况下，都不得擅自转载、摘编或以其他任何方式使用本文的内容。让我们共同维护一个公平、正义、尊重知识产权的市场环境。

中梁控股在城市群战略下的布局调整和市场应对策略值得我们关注。在面临市场挑战的该公司也在积极寻求发展机遇，其未来的表现值得我们期待。