习惯收缩广东 时代中国控股估值应该打几折？

现在，港股财报季已经到来，上市公司纷纷展现出他们的成绩单。但解读这些财报时，投资者需要格外谨慎，因为财报中的数据往往是经过多次修正和调整的。要想看清数据的真实含义，需要投资者具备敏锐的洞察力和判断力。

以时代中国控股最近发布的2018年全年业绩为例，初步数据显示，收入达到了343.8亿元，同比增长了48.7%。毛利为106.21亿元，同比增长了64.7%。持续经营股东净利润为43.99亿元，同比增长了64.9%。公司的毛利率和净利率也分别为30.9%和12.8%。

从过去五年的业绩来看，该公司的表现可圈可点。无论是收入还是净利润，都实现了两位数的增长。尤其是在2018年，增速更是创下了近五年的新高。在资本市场上，公司的股价也呈现出稳健的上升趋势。

投资者更关心的应该是公司未来的增长是否具有可持续性。从本次年报公开数据中，我们需要仔细分析公司的业绩增长是否真实，并其估值是否合理。接下来，让我们深入了解一下该公司的核心业务。

时代中国控股的核心业务是住宅及商业地产开发，主要包括物业开发、城市更新业务、物业租赁和物业管理等。其中，物业开发业务是公司的主营业务，收入占比超过89.6%，是公司的主要收入来源。城市更新业务则是公司新加入的业务领域，也取得了一定的成绩。

从单个业务的盈利水平来看，物业开发业务的利润率最高，达到了25.3%。城市更新业务的利润率也表现不俗，达到了64%。需要注意的是，公司的新业务虽然表现抢眼，但也存在一定的风险。投资者需要关注公司未来的业务模式是否可持续。

除了核心业务之外，还需要关注公司的关联交易。通过查看公司历年的财报，我们发现公司存在大量的与合营及联营公司的关联交易。这些关联交易主要涉及应收应付的形式，占比也不小。这也需要我们进一步深入研究公司的财务状况和经营模式。

时代中国控股：广东的坚守与价值的回归

尽管业绩显赫，但时代中国控股的真实业绩数据却似乎隐含一些折扣因素。在资本市场上，这种折扣可能会表现为价值的内在回归。公司年报虽提及的城市更新项目广州丰鼎、佛山太平及塘虹项目，却未透露具体细节，使得这些项目的真实面貌犹抱琵琶半遮面。

这家公司在区域发展上的选择颇具特色。其项目主要集中在广东地区，仿佛长期在珠三角龟缩。虽然湖南长沙和四川成都也有项目布局，但销售占比却微乎其微，且有逐年下降的趋势。新开发的四川成都项目，尽管预计将于2020年竣工，但其建筑面积相对较小，相对于公司的总体规模来说，其影响力有限。

面对外界的质疑，时代中国首席财务官雷伟彬在业绩发布会上表示，公司将继续深耕大湾区，并尝试在经济发达的城市布局。从数据上看，公司出省发展的意愿并不强烈，未来收入依然严重依赖于市场竞争激烈的广东地区，地区风险较大。

公司的财务状况也值得关注。时代中国的经营现金流净额一直处于负数状态，投资活动和经营活动主要依赖融资维持。从近几年的现金流情况看，如果业务无法获得经营活动现金流的支撑，靠融资能否长久维持成为一个疑问。公司的资产负债率逐年上升，债务水平虽不算太高，但持续的经营负流出状态未来可能会带来债务压力。

时代中国控股虽然过去几年取得了不错的增长业绩，但存在的问题也不容忽视。与合营公司之间的应收应付交易使得剩余可供出售的建筑面积减少，投资者可能会因此对其估值打折。公司经营现金流的持续净流出也需格外注意未来可能发生的债务风险。面对这样的状况，时代中国控股需要寻求更均衡的发展策略，以降低地区风险，同时加强财务管理，确保现金流的稳定。只有这样，才能真正实现其价值回归。 （文章来源乐居财经）