地产 - 资源向优质区域集中的超长周期

楼市走势变化背后的深层逻辑与投资展望

随着城镇化进程的尾声、房企去金融化的趋势以及房产税的逐步实施，全局性的楼市牛市已不复出现。这并不意味着市场失去了博弈思维。实际上，各方依然对市场走势持有共同的认知，但对于预期宽松和寻找超跌反弹的公司仍有一定的分歧。这反映了产业逻辑与投资逻辑之间的差异，前者注重长期发展，后者则更关注短期内的PE估值。在这种情况下，我们认为对估值进行博弈的价值不大。

值得关注的是，未来的楼市发展将更多地依赖于区域逻辑。一方面，强产业城市的楼市将会系统性上行。随着产业更替和人口迁徙，那些拥有强势产业的城市仍将是主导。与过去互联网和金融产业引领一线城市相似，新兴产业的强市也将持续带来超额收益。另一方面，城市内部优质住宅的二手房市场将继续超预期活跃。对于处于产业升级阶段的小片区来说，优质住宅将受到进一步追捧。地理位置、房屋品质、物业管理水平仍是选择的关键标准。根据国外经验，优质房屋与非优质房屋之间的价差可能会超过一倍。

房产税的逐步试点带来的需求改革可能会加速这一进程。当市场需求更加谨慎时，投资性需求的挤出效应将更加显著，导致资源更快地流向优质项目。在短期内，由于投资性抛压，楼市可能会面临一定的压力。但对于那些具有持续上行动力的强产业城市和区域来说，这只是一个长期过程中的阶段性底部。

预计房企将在2023年完成转型，而房产税的试点也将在2023年进行初步评估。2022年很可能是楼市的阶段性底部。我们推荐投资者关注港股中的中国金茂、融创中国以及受益的旭辉控股集团。在A股中，中南建设、万科A、保利地产、金地集团以及招商蛇口等值得关注。物业板块如【()、】（行情001914,诊股）、碧桂园服务以及中海物业、宝龙商业也是值得投资的优选。

最后需要提醒的是，若重新放开前融、再走土地金融模式，可能会带来一定的风险。投资者在参与市场博弈时，需要密切关注政策动向和市场变化，做出明智的投资决策。