如何从年报中挖掘优质房地产股？这两个指标很关键

　　楼市在随着天气回暖，券商分析师对地产股的关注度也在提升。

　　据不完全统计，截至4月4日，某投资分析软件上各大券商4月份以来发布的房地产研报多达37份。那么，究竟有哪些房地产股有潜力呢？一些高分红、高股息的地产企业不失为一个好的选择。

　　这是《上海证券交易所上市公司现金分红指引》的有关规定，从中可以看出，交易所对现金分红率不低于30%和不低于50%的上市公司会给予一定的激励措施。分红率主要反映的是公司对股东的回报能力。据此，记者对在A股和港股上市的房企2018年度分红率进行了梳理。

　　图1、2018年度A股上市房企分红率超过30%的部分公司

　　图2、2018年度在港交所上市房企分红率超过30%的部分公司

　　除了分红率，还有一个考量指标是股息率。股息率指的是公司在一年内累计的分红总额与公司目前总市值之间的比率，即12个月内公司累计的分红总额/公司目前总市值的百分比，简单来说就是股息与股票价格之间的比率，它是衡量一家企业是否具备投资价值的重要指标之一。业界认为，一般股息率超过3%的股票就是高股息率股票。

　　图3、2018年度A股上市房企股息率超过3%的部分公司

　　图4、2018年度在港交所上市房企股息率超过3%的部分公司

　　图5、2018年度分红率超过30%且股息率超过3%的部分A股上市房企

　　图6、2018年度分红率超过30%且股息率超过3%的部分在港上市房企

　　机构对部分高分红率高股息率上市房企点评
　　金科股份(000656)在2018年迈入千亿房企阵营，全年实现签约销售金额1188亿元，同比增长81%；销售面积1342万平方米，同比增长59%。过去一年，得益于区域深耕战略，金科在重点城市市场占有率显著提升。新增土储中一二线城市项目新增货值占比超过75%。截至报告期末，金科累计可售面积超4100万平方米，为未来发展提供充裕的土地储备。

　　世茂股份(600823)公司践行集团一体两翼战略，2017-2018年销售额复合增速35%，在手土储1300万平方米，货值近1500亿元。货值一线27%、二线63%，长三角珠三角合计占比82%。公司有息负债率22.6%，远低于行业平均水平。公司融资成本较低，2018年公司综合融资成本约5.8%。

　　万科A(000002)公司2018年实现销售金额6069.5亿元，实现销售面积4037.7万平方米，分别同比增长14.5%和12.3%。市场份额从2017年的3.96%提升至4.05%。公司重仓一二线核心城市，审慎拿地，土储充沛。公司2018年拿地均价约5427元/平方米，销售均价约为15032元/平方米，拿地销售价格比为36.1%，显著低于行业平均水平。业绩保障性强，2019年盈利能力有望再攀高峰。截至2018年底，万科已售未结资源上升，合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算，同比增长25.2%，合同金额合计约5307.1亿元，同比增长28.1%。

　　中国金茂公司以1280亿元、同比增长85%的年度销售业绩跻身房企千亿阵营。截至2018年末，公司物业及土地已签约销售未交付结算的金额约为1403亿元。2018年公司净负债率为71%。2019年公司可售货值约为2400亿元，年度销售目标定为1500亿元。

　　首创置业公司2018年签约销售额约为706.4亿元，同比增长26.5%；签约面积306.3万平方米，同比增长27.6%。2018年，公司新获27个项目，土地投资额409亿元，同比增长11.3%。

　　截至2018年12月31日，首创置业拥有土地储备建筑面积1255万平方米，土地储备地上建筑面积966万平方米。现有土地储备规模适中，且核心城市资源充足，可以满足公司未来三年规模突破及业绩提升需要。2019年要确保全年实现800亿元以上签约目标。