星星科技债权概览：汇颐康贸易收购前景与影响分析报告

深国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司价值分析报告

关于江西省汇颐康贸易有限公司拟收购江西星星科技股份有限公司持有的特定不良债权价值分析

报告编号：深国誉评咨字ZB2024第071号

报告日期：二○二四年十二月十二日

一、引言

本报告旨在对江西省汇颐康贸易有限公司（以下简称“汇颐康”）拟收购的，由江西星星科技股份有限公司（以下简称“星星科技”）持有的特定不良债权进行深入的价值分析。本报告基于独立、客观、公正的原则，为汇颐康提供决策参考。

二、价值分析目的

确定分析基准日星星科技所持有的特定不良债权的可收回价值，为汇颐康拟收购该不良债权提供价值参考依据。

三、价值分析对象

本次价值分析的对象是星星科技对深圳市一二三四投资发展有限公司（以下简称“一二三四公司”）和深圳市鹏莲兴旺实业有限公司（以下简称“鹏莲兴旺”）的特定不良债权，以下简称“特定不良债权”。

四、价值分析范围

特定不良债权权益总计672,752,840.71元，包括本金、资金占用费及违约金等。具体明细详见附表。

五、价值分析基准日

本次价值分析基准日为2024年10月31日。

六、价值类型与分析方法

1. 价值类型：可收回价值。

2. 价值分析方法：采用综合分析法，结合市场状况、债务方偿债能力、法律权属等多维度进行评估。

七、特别声明

1. 本报告中的分析、意见和结论仅适用于本报告设定的假设及前提下。

2. 委托人和相关当事方需提供真实、合法、完整的资料，并恰当使用分析报告。

3. 报告使用者需关注报告中的特别事项说明对分析结论的影响及使用限制。

4. 本评估机构及价值分析专业人员具备相关执业资质和专业经验，已履行必要的分析程序。

5. 价值分析专业人员与委托人和相关当事方无个人利益关系，对委托人和相关当事方不存在偏见。

6. 本报告依照法律法规发生法律效力，仅用于报告载明的目的和用途，只能由报告载明的报告使用者使用。

7. 未经本评估机构书面同意，报告内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，除非法律、法规规定或相关当事方另有约定。

八、摘要总结

经过深入的价值分析，本报告认为星星科技所持有的特定不良债权在分析基准日的可收回价值具有较大的潜力。建议汇颐康在考虑多种因素后，审慎决策。具体价值分析细节请详阅完整报告。

九、联系方式

深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司

地址：中国深圳

联系人：（联系人姓名）

联系电话：（联系电话）

电子邮箱：（电子邮箱）

十、附则

本报告中所涉及的附表、资料及数据等仅供参考，如需详细数据和信息，请查阅完整报告。深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司

债权价值分析报告书

经综合评估，江西星星科技股份有限公司所持有的特定不良债权权益的可收回价值为人民币元，收回率为80%。资金占用费利息的可收回价值为人民币12,071,204.07元，收回率为10%。逾期付款违约金的可收回价值为人民币654,408元，收回率为1%。本报告基于一二三四公司能持续经营并完成存货（石岩街道石龙社区宏柏厂片区城市更新项目）的开发为前提。报告的结论以部门、委托人及其他知情人士提供的资料真实完整为前提。鉴于资料有限性和分析的主观性，建议星星科技采取公开透明的处置方式，由市场对价值进行修正并决定最终成交价格。本报告的有效期为一年，自基准日即日起生效。

特定不良债权价值分析报告

（深国誉评咨字 ZB2024第 071 号）

一、绪言

深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司接受江西省汇颐康贸易有限公司的委托，对江西星星科技股份有限公司所持有的特定不良债权进行分析评估。我们遵循法律、行政法规的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用综合分析法进行评估。现将评估结果报告如下：

二、委托人、债权人、债务人概述

1. 委托人：江西省汇颐康贸易有限公司，一家在零售业领域具有影响力的公司，成立于2020年，注册资本为人民币10,000万元。

2. 债权人：江西星星科技股份有限公司，一家在电子设备制造业领域具有领导地位的公司，成立于2003年。

三、分析过程及结果

（三）债务人及连带责任人轮廓

深圳市一二三四投资发展有限公司，一家被赋予统一社会信用代码的有限责任公司，由自然人投资或控股的法人独资。它的法定代表人龙震，自企业于2013年12月26日成立起便肩负起引领企业发展的重任。注册资本为五千万元人民币，已经全额实缴。这家公司主要从事投资兴办实业、房地产开发以及信息咨询等业务。如今，它在深圳市宝安区石岩街道的石龙新村三区拥有稳固的立足之地。

深圳市鹏莲兴旺实业有限公司是一家实力雄厚的其他股份有限公司，已上市。同样由龙震担任法定代表人，成立于2015年4月24日。这家公司的注册资本和实缴资本均为五千万元人民币，营业期限长久。它的业务领域涵盖投资兴办实业、投资咨询等，并在深圳市罗湖区莲塘街道的鹏兴花园拥有社会停车库。

除了上述两家公司外，还有其他连带责任人，包括深圳恒大成工程有限公司、深圳市宏宇大成投资有限公司、龙震和李俊华。他们与债务人之间的关系错综复杂。其中，深圳市宏宇大成投资有限公司的实际控制人是龙震。

（四）价值分析的目的和背景

我们致力于确定江西星星科技股份有限公司所持有的特定不良债权的可收回价值，为江西省汇颐康贸易有限公司收购此不良债权提供有价值的参考依据。这一分析不仅关乎两家公司的财务健康，也关系到市场的公平交易和透明度的维护。

（五）价值类型定义及分析范围

特定不良债权权益概览：

涉及总金额达672,752,840.71元的不良债权事务，详细明细如下表所示。这些特定的不良债权涉及到多个债权人和债务人，逾期付款金额总计达到惊人的数字。其中，星星科技公司和鹏莲公司之间的债务关系尤为突出。

债权计算过程介绍：

截止至2024年10月31日的债权价值分析基准日，根据江西省萍乡市中级人民法院的民事判决书，这一数字得以明确。深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司对此进行了深入的债权价值分析。

分析基准日的选定：

本次分析的基准日定为2024年10月31日，这是由委托人根据经济行为的性质决定的。使分析基准日与经济行为实现日期尽可能接近，更能保证分析的效力。

分析原则与依据：

在进行分析时，我们严格遵循客观性、独立性、公正性及科学性的原则。我们的分析依据包括行为依据、法规依据、产权依据、取价依据以及其他参考资料。

分析思路及策略：

由于债务企业未能提供正常分析所需资料，我们无法采用现金流偿债法或假设清算法。我们采用综合分析法，通过调阅债权资料、剖析借款人信贷档案，结合调查及搜集的材料进行综合判断。我们从债务人的实际情况、经营地址查询情况、经营情况、产权证明文件存放情况等方面进行分析，确定主债务人和连带责任人对债权收回的影响程度。计算公式为：债权可收回=本金×可收回率+资金占用费×可收回率+逾期违约金×可收回率。

调查及勘察情况：

分析人员在接受委托后，与委托人就分析目的、范围及基准日等进行了详细讨论并达成一致。在签订债权价值分析委托协议书后，我们开始了深入的调查与勘察工作。

上述内容在保持原意的基础上，试图以更生动、丰富的文体呈现出来，希望能满足您的要求。（二）构建债权价值分析蓝图

基于对债权状况的初步掌握，我们已精心策划了初步的债权价值分析方案。与星星科技的项目团队深入探讨了这一方案，经过细致的讨论和必要的调整，我们达成了共识。

（三）执行债权价值分析策略

在实施过程中，我们将充分考虑各种关键因素。这包括但不限于责任人、有效资产等要素。我们还将深入分析以下内容：债务人及连带责任人的身份背景、借款的具体时间、涉及的金额、还款来源以及还款记录等细节；逾期的时长；债务人及连带责任人的单位状况、诉讼进展、法律尽职调查的结果、抵押或质押物的价值评估以及其他重要因素。通过这些细致的分析，我们将更准确地评估债权的价值。（一）本金收回率分析：债权价值深度研究过程报告

本报告依据深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司提供的财务数据，对深圳市一二三四投资发展有限公司的债权价值进行深入剖析。以下是对本金收回率的分析过程：

1. 财务状况表分析：

根据提供的财务数据，我们了解到一二三四公司在不同时间点的资产、负债及净资产状况。资产包括流动资产和非流动资产，负债主要包括流动负债和非流动负债。净资产代表公司的实际资产价值减去负债后的余额。通过对比不同年份的数据，可以观察到公司资产和负债的变化趋势。

2. 经营状况表分析：

此部分数据展示了公司在不同时间点的经营成果，包括营业收入、营业成本、期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）、税金及附加等。通过对比这些数据，可以了解公司的盈利能力以及成本控制能力。营业利润、营业外收入及支出等数据也为我们提供了公司利润来源和支出的详细信息。

一二三四公司在债务方面面临一定的压力，债务清单展示了其借款金额、出借人以及相关的诉讼进度和情况说明。债务主体涉及恒大成、鹏莲兴旺、宏宇三四公司等多方，不包含利息和资金占用费及违约金等额外费用。目前，部分债务已经通过仲裁并进入执行阶段。这些债务问题对公司的运营和未来发展构成挑战。

一二三四公司的主要资产是深圳市宝安区石岩街道石龙仔宏柏厂城市更新项目。由于市场客观因素及公司资产负债率较高，项目审批和银行贷款审批等工作受到阻碍。这对公司的运营和偿债能力产生一定影响。为了提升债权价值，公司需要寻求解决这些问题的方法，如优化项目结构、改善资产负债状况等。也需要关注市场动态和政策变化，以便更好地应对市场挑战。总体来说，公司的债权价值分析是一个复杂的过程，需要综合考虑财务状况、经营状况以及市场环境等多方面因素。通过深入分析这些数据，我们可以为债权人提供更准确的决策依据，帮助公司改善财务状况并实现可持续发展。（待续）

注：由于篇幅限制，本报告未完全展示一二三四公司的详细数据和分析过程。完整的报告将包含更深入的数据分析和行业洞察，以支持决策制定。尽管该项目的未来增值空间十分广阔，一二三四公司有望通过出售物业来清偿星星科技的欠款，但项目建设的不确定性以及物业出售周期较长等因素导致债权收回的确定性降低。关于二三四公司的核心资产存货，即城市更新项目，相关申请已经获得多个部门的复函和批准。存货的权证资料载明的权利人并非是被分析单位。对此，被分析单位已经提供了相关的授权合同及合作协议。

在授权方面，深圳市宏宇大成投资有限公司、深圳市石龙仔股份合作公司以及用地权属人周必仁均已经与深圳市一二三四投资发展有限公司签订了授权委托书，确认将自有物业纳入石岩街道石龙社区宏柏厂片区城市更新项目，并同意由该公司实施改造。

关于债权价值分析报告书的正文部分，有几项重要的协议和合同需要关注。在2022年7月24日，鹏莲兴旺公司、星星科技、一二三四公司等相关公司签订了投资协议之解除协议，约定了还款计划和担保责任。而在2023年，又签订了一系列补充协议、保证合同、质押合同等，涉及债务的延期、担保和股权质押等事宜。其中，李俊华和龙震为了担保鹏莲兴旺公司和一二三四公司的债务，分别将自己在恒大成公司和鹏莲兴旺公司的股权质押给星星科技。这些协议和合同的签订和执行，为债权的实现提供了多种方式和途径。

《股份代持协议书》、《授权委托书》以及《关于委托收购深圳市宝安区石岩街道宏柏厂物业权属之事宜的声明》等文件明确表明，宏宇大成公司的全部股份虽登记在龙云川名下，但实际上是由龙震全资控股。也就是说，宏宇大成公司是龙震的公司。关于涉案项目土地，宏宇大成公司取得其收购款实际上是由一二三四公司支付的，这家公司是宏柏厂物业的实际所有权人。

在此基础上的不良债权权益本金偿债能力分析如下：

在标准分方面，根据债权价值分析报告书，我们将从多个维度对偿债能力进行分析和评分。

在法律诉讼情况方面，一二三四公司涉及一起法律诉讼，该公司在江西省萍乡市中级人民法院胜诉，目前二审正在进行，胜诉概率较高。该公司涉及的城市更新项目价值巨大，达到19.58亿元。其名下有效资产情况良好，有充足的还款能力。

在担保及保证情况方面，深圳市宏宇大成投资有限公司、深圳恒大成工程有限公司以及龙震对一二三四公司的债务承担连带保证责任。借款人还需面对一二三四公司银行贷款债权人兴业银行的优先受偿权问题。综合考虑各种因素，本次综合分析认为不良债权权益本金偿债可收回比率为80%。至于资金占用费及逾期付款违约金收回率分析，由于存在不确定因素（如和解等），以及执行阶段的多种原因（兴业银行优先受偿权），资金占用费利息可收回比率为10%，逾期付款违约金可收回比率为1%。总体来说，债务人虽然面临一些挑战，但仍具有持续还款记录和能力。

三、不良债权权益收回全面解析报告

（单位：人民币元）

概述：本报告聚焦于特定不良债权权益的收回分析，涉及资金占用、逾期付款等多个方面。

一、不良债权概况

截至2024年10月31日，所持有的不良债权权益总额为672,752,840.71元，其中包括债权本金486,600,000.00元、资金占用费利息120,712,040.71元及逾期付款违约金65,440,800.00元。

二、不良债权收回分析

经过综合分析，星星科技所持有的不良债权权益的可收回价值为：元，收回率为80%。其中，资金占用费利息的可收回价值为12,071,204.07元，收回率为10%；逾期付款违约金的可收回价值为654,408.00元，收回率为1%。

三、前提条件与假设

本报告的结论基于一二三四公司的持续经营及存货开发的前提条件，同时假设相关部门、原债权人、委托人及其他知情人员提供的资料真实完整。

四、注意事项与建议

鉴于资料的有效性和分析判断的主观性，建议委托人根据实际情况采取合适的处置方式，由市场修正并决定最终成交价格。本报告仅供价值参考，不保证可实现价格。

五、特别事项说明

本报告的分析结论建立在所提供资料真实、合法、完整的基础上。若因资料真实性等原因影响分析结果的合理性或有转移、隐匿资产等行为，本所不承担责任。法律权属的判断及担保的有效性参见江西省萍乡市中级人民法院的民事判决书。本报告的分析人员在分析行为中没有与当事方存在利益关系或偏见，但对分析对象的法律权属给予了关注。由于法律诉讼程序和资料收集的限制，本报告是对无法实施必要分析程序的不良债权在基准日的价值或价值可实现程度进行分析和估算的专业意见。报告中的假设和限制条件是客观合理的。请注意，若假设和分析条件发生变化，分析结论将失效。报告的有效期自2024年10月31日起至2025年10月30日止。报告内容不得用于其他目的，且不得随意向他人提供或公开。

六、报告日期

本债权价值分析报告于2024年12月12日完成并出具。深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司债权价值分析报告书

日期：二○二四年十二月十二日 第 19 页

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本报告书主要围绕江西省萍乡市中级人民法院（以下简称“法院”）近期做出的（2024）赣 03 民初 1 号民事判决书展开。该判决书涉及特定的债权价值评估，我公司对此进行了深入的分析和评估。以下是我们的主要工作内容和发现：

一、我们获得了法院的正式判决书复印件，明确了案件的主要内容和判决结果。这是进行后续评估工作的基础。

二、我们提供了公司的资产评估机构营业执照和资格证书复印件，以证明我们的专业资质和合法性。

三、针对特定不良债权，我们进行了详细的分析，并制定了明细表。该明细表详细列出了债权的详细信息，包括债权类型、金额、期限等，为后续的价值评估提供了重要依据。

附件：

一、江西省萍乡市中级人民法院（2024）赣 03 民初 1 号民事判决书复印件。

二、资产评估机构营业执照复印件。

三、资产评估机构资格证书复印件。

四、特定不良债权分析明细表。

日期：二○二四年十二月十二日 第 20 页。