楼市降温已成定局 长效机制建设有望加快推进
上海市民李健（化名）最近有些后悔，一个多月前在浦东买的一套100多平方米房子，如今总价已缩水10%。同样后悔的，还有长期浸淫楼市的投机客张斌（化名），“如果早几个月抛，一套能多赚几百万。”如今，他的一套200平方米的房子报价已砸穿横盘大半年的小区二手房均价，但问津者依旧寥寥。
在调控基调指引下，北京、上海、深圳、南京、厦门等热点城市的二手房价都进入平稳甚至小幅下跌的通道。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中央***局会议定调明年“加快住房制度改革和长效机制建设”，意味着租赁市场的发展将受到重视。，对于住房开发和销售等方面或有新调整，类似预售制度、房地产金融制度等。业内人士普遍预计，2018年长效机制相关制度建设会加快推进，尤其是住房财税政策等。
高房价被摁住
买房人都会发现，同一个楼盘，今年买的价格和去年9月份楼市调控后的价格几乎差不多，这让一些投资客看涨的希望落空。“没涨就是跌。”张斌说，以前买进一手房后，价格是逐年上涨，如今调控不断加码，投机空间变得非常小。
张斌告诉记者，今年他只投资了2套住房，而且只买一二手房之间价格每平方米倒挂上万元的新房，“差价相当于保护垫，主要是防范下跌风险。”
在严格的限价措施下，高房价已被牢牢摁住。国家统计局公布的数据显示，今年10月份，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落，二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续11个月回落。70个大中城市中，二手房价格环比下跌的城市，由9月份的13个增加到10月份的20个，包括北京、厦门、广州和合肥等热点城市，其中北京、海口环比跌幅最大，达到了0.5%。
限价改变了购房者的预期，楼市正逐步降温。今年四季度，热点城市开盘即日光的现象越来越少，有些楼盘开始推出各种购房优惠。以南京为例，上周共有11盘加推1939套住房，结果仅4盘售罄。
经济学家马光远认为，2018年将是本轮房地产市场最为困难的一年，从市场的基本面和周期看，经历2016年一二线、2017年三四五线的梯次上涨之后，需求基本释放，市场供求关系基本平衡，上涨的动力逐渐衰竭。
业内人士表示，房地产调控最大的目的是回归房子居住的属性，打击投资炒房行为，挤出楼市水分，最终帮助刚需解决居住问题。今年的楼市调控已达到了一定的冷却市场的目标，限价、限购等非市场化措施可能会慢慢撤出，取而代之的将是“长效机制”。
高杠杆被降低
买房放杠杆是楼市中的普遍现象，一些投资客靠着极高的杠杆赚得盆满钵满，但进入四季度后，想用高杠杆买房已越来越难。
一二线城市纷纷上调房贷门槛，不但借钱困难、借钱更少，未来的利息还更高。融360《11月份中国房贷市场报告》数据显示，在全国35个城市533家银行中，有86家银行首套房贷款利率上升，占比16.13%；有388家银行首套房贷款利率与上月持平，占比72.79%。共有56家银行分（支）行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较上月新增14家。
以南京为例，河西10家楼盘将首付款提至八成，最高首付金额达840万元，大部分在230万元到600万元之间。位于禄口的朗诗青春街区，除将首付提至五成外，还要求购房者30天内银行必须下款，如无法下款将没收10万元定金另行出售。位于城北的保利朗诗蔚蓝，贷款条件同样十分苛刻征信报告上显示有消费类贷款，无论结清未结清均无法办理贷款；有信用逾期一次以上也无法贷款；首套房利率上浮15%，二套房上浮20%等。
有机构了最近一些楼盘在贷款方面的几个共同点两个自然人合伙买房的不批贷款，共同还款人只接受夫妻或父母，大学生未必能贷款，征信报告上显示有消费类贷款的、有信用逾期的未必能贷款，个体户办理贷款需要提供营业执照，首付可能会提高，银行统一贷款利率上浮15% ……所有这些限制都指向去杠杆。
除了降杠杆，还围绕限贷进行联网认定首房，认房又认贷，上海甚至还进行全国性联网认定首套房，这使楼市炒作明显降温。
住房租赁放量
当住房租赁刚提出之时，不少人还持观望态度，如今，这一市场正在悄悄兴起。
11月24日，南京约100套租赁房源在南京网上房地产网站、“我的南京”手机APP和“南京房产微政务”微信公众号的房屋租赁频道挂牌。几天时间，手机端“房屋租赁”、“租赁备案”两频道访问量近20万。为降低租赁门槛，南京市规定，若租客在芝麻信用等信用体系中的个人信用达到一定分值，可以零押金入住。，南京市还将陆续批量挂牌7000间公寓式房屋房源。
据统计，自今年7月份住房和城乡建设部等九部门下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来，首批12个试点城市中已有北京、成都、杭州、广州、武汉、南京、佛山等城市正式推出住房租赁交易服务平台，合肥、厦门、沈阳也给出了住房租赁平台的搭建时间表。
，北京市在2017年至2021年住宅用地供应计划中，提出要供应租赁住房50万套。上海“十三五”期间，租赁住房供应约70万套，占新增市场化住房总套数的比例超过60%。杭州则提出，未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。
非试点城市也在积极推进住房租赁市场发展。比如，山东近日宣布，全省17市住房租赁综合服务平台建设正在同步建设中，不久将上线。据不完全统计，全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施，开始搭建统一的住房租赁平台，并�***僮饬尥恋毓┯Α�
业内人士认为，租赁房源挂牌***平台，对租房群体而言，解决了租房人群最头疼的房源虚假、租期不稳等问题，有利于住房租赁市场的发展。
严跃进表示，中央***局会议提到了要加快住房制度改革，应该理解为第二次房改或开启。过去的房改是福利分房制度到商品房住房制度的变革，现在提出房改，意味着租赁市场的发展会受到重视，对于住房开发和销售等方面或有新调整。
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