华润置地毛利率下滑尚未见底

华润置地业绩稳步上升，毛利率波动下的策略调整

作为十强房企之一的华润置地(01109.HK)，在2020年度展现出其稳健的财务实力和市场拓展能力。合约销售金额达到2850亿元，不仅超额完成了全年销售目标，更在销售排行榜上位列第九。其营业收入和核心净利润均保持了两位数的增长，展现出公司的强劲发展势头。

与这一繁荣景象形成对比的是，华润置地的开发物业毛利率出现了下降的趋势。面对这一挑战，公司管理层在年度业绩会上回应称，这主要是受到行业大趋势、地价上涨以及销售限价等多重因素的影响。为了应对这一挑战并提升毛利率，华润置地采取了一系列策略。

公司强化了城市更新、代建代运营以及集团资源协同等多元化拿地优势。通过城市更新，华润置地在2020年成功转化了三个项目，总货值逾150亿元，且毛利率在22%以上。借助集团内部的产业协同，公司与华润电力、华润啤酒等联手拿下项目，不仅增加了土储资源，还提高了销售毛利率。

华润置地还通过代建和代运营为核心的片区统筹能力来获取资源，并在大型场馆带基建的方式下获取了片区统筹的可开发住宅项目。这些举措不仅增加了公司的土储面积，还优化了土储质量。

面对房地产行业的“三条红线”金融监管政策、土地集中供应新规等挑战，华润置地管理层将其视为公司发展的契机。公司不仅优化了财务结构，还降低了融资成本，平均融资成本按年下降0.37个百分点至4.08%，达到近五年最低水平。

展望未来，华润置地预计其毛利率水平在2022年将达到底部，最低或为25%，之后将触底反弹。公司还计划通过扩大持有型物业规模和提升产品质量来平衡开发物业的毛利率波动。持有物业的租金收入已经达到了128亿元，并预计未来将保持20%~30%的增长。

华润置地在面临毛利率下降的挑战时，通过多元化拿地、优化财务结构、提升产品质量等一系列策略调整，展现了其在行业中的稳健发展和强大应变能力。未来，市场将密切关注华润置地如何平衡毛利率波动、扩大业务规模并继续保持其行业领先地位。在报告期内，华润置地展现了强劲的增长势头。公司成功实现了签约额人民币2850亿元，同比增长了18%，权益签约额也达到了人民币1860亿元，同比增长了14%。签约额超过百亿的的城市数量增至七个，一、二线城市的销售占比更是高达85%，每平方米签约均价超过了2万元，并呈现出同比上涨9.8%的态势。面对2021年，华润置地设立了雄心勃勃的销售目标，定下了3135亿元的业绩目标。

随着“十四五”规划的开篇，华润置地对未来五年的增长设定了新的目标。除了保持公司开发销售型业务签约额行业前十和购物中心综合实力行业第一的地位，公司还致力于打造最具行业影响力的轻资产管理品牌。按照李欣的量化指标，公司计划在“十四五”期间实现租金收入的每年10%~15%的复合增长，购物中心租金收入更是要实现每年20%以上的增长，同时综合毛利率维持在25%以上。

为了实现这些目标，华润置地正在持续进行组织架构的调整。春节前后，华润置地的六大区区首发生了显著变动。如今，公司正在传闻要对华南大区进行部分调整，计划将总部从深圳迁往广州。对此，李欣澄清说，华南大区不存在搬迁问题，未来大湾区将有两个增长极深圳和广州。

华润置地在“十四五”期间的区域发展重点围绕四个国家战略区域，其中粤港澳大湾区是重中之重。该区域不仅是华润集团和华润置地总部的所在地，而且在“十三五”期间，该区域的发展质量也是最高的。从2020年的签约情况来看，华南大区对销售业绩的贡献较大。

李欣进一步强调，在“十四五”期间，华润置地将加强在大湾区尤其是深圳的投资开发运营商的定位。深圳公司将被提升为直辖市大区的地位，以配置更多的财务资源、人力资源和可持续发展的资源。深圳模式也将在华南地区全面复制。关于组织架构的调整动机，李欣表示，这是为了将组织扁平化，让一线员工拥有更充分的自主驱动力。

华润置地旗下的物业上市平台华润万象生活也在同一天发布了上市后的首份业绩报告。公司在2020年实现了综合营业额67.8亿元，同比增长了15.5%，净利润更是达到了人民币8.18亿元，同比增长了124.1%。这一业绩报告显示，华润万象生活在物业服务领域也取得了显著的增长和盈利能力的提升。