港股地产投资策略：三底已现 建议关注优质龙头

报告摘要及核心观点：

一、投资建议概述

当前房地产行业已显现“三底”特征，包括基本面底、市场底和政策底。我们认为这是一个积极配置地产核心标的的窗口期。推荐投资者关注优质龙头企业，如旭辉控股、龙湖集团等。这些企业基本面稳健，现金流优异，盈利能力持续稳定。

二、政策分析与展望

1. 货币政策委员会例会观点转向：9月27日，中国货币政策委员会召开例会，对经济形势判断更加保守。会议指出当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋严峻复杂，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。这表明政策制定者在经济判断保守的基础上，对货币政策的展望更加积极，流动性有望改善。

2. 房地产政策微调：会议强调维护房地产市场的健康发展及住房消费者的合法权益。在当前经济压力下，可能调整部分政策，如适度放松按揭利率和额度，并结构性倾斜刚需购房人。将采取措施保证交房，防止风险集中爆发。虽然“房住不炒”的基调不会变化，但根据不同城市情况，地方政策可能存在一定的灵活调整空间。

三、基本面与市场分析

1. 基本面见底：土地市场显著降温，新拿地项目毛利率已见底。随着低毛利存量项目的滚动消化，未来表观毛利率有望逐步回归稳定。

2. 市场见底：恒大事件引发的市场调整导致估值跌至历史最低点。我们认为不会出现系统性风险，个别高杠杆房企也在积极自救，龙头企业仍然稳健经营。房企的融资成本持续下降，债务结构也在优化。

四、风险提示

宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值等因素可能对房地产市场产生影响。投资者需密切关注相关风险。

我们认为当前是关注房地产优质龙头企业的良好时机。这些企业具备稳健的基本面、优异的现金流和持续的盈利能力。随着政策的微调，市场可能会出现一些变化。投资者应谨慎把握机会，关注相关风险。房地产市场动态观察：政策、市场与基本面协同发力

近日，关于房地产市场的动向引起了广泛关注。特别是多年来，政策层面不断强调要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

9月29日，与银联合召开的房地产金融工作座谈会再度强调了地产调控的总基调。会议指出，要围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，准确把握和执行房地产金融审慎管理制度。在此基础上，金融机构需按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方共同维护房地产市场的平稳发展。

进入下半年，地产板块的变化备受关注。面对四季度尚存的经济压力，房地产依然是经济的压舱石。信贷的持续收紧、销售的快速冷却以及恒大事件引发的连锁反应，都为市场增加了不确定性。在此背景下，我们认为一些过于矫枉的措施有望得到调整。年底的信贷风口可能迎来新的变化，对住房消费者的权益保护可能会有所体现，比如适度放松按揭利率和额度，并更加重视刚需购房人的需求。也将努力保证交房，防止风险集中爆发。虽然在调控政策上，“房住不炒”的主基调不会改变，但根据不同城市的具体情况，地方政策可能会有一定的灵活调整。

基本面见底的现象也开始显现。第二批集中供地方式迎来调整，土地市场显著降温。已结束第二批供地的15个城市的平均成交率下降至约70%。我们认为地产公司新拿地项目毛利率已见底，未来随着低毛利存量项目的滚动消化，表观毛利率有望逐步回归稳定。

市场方面，恒大事件的扰动导致外资担忧风险迅速扩散，引发了市场的急剧调整。我们认为目前不会出现系统性风险。个别高杠杆房企也在积极自救，龙头企业依然稳健经营。

“三底”已现：基本面底、市场底和政策底。目前，我们建议关注优质龙头企业。这些企业的基本面稳健扎实，现金流优异，财务安全性高，销售和业绩都能保持稳定、连续的增长，融资成本也在持续下降。特别推荐旭辉控股、龙湖集团、华润置地、宝龙地产、新城发展、融创中国等优质企业。

投资总是伴随着风险。宏观经济增长的放缓、行业调控政策的加严、流动性的收紧、商品房销售的不及预期以及人民币贬值等都可能成为潜在的风险提示。投资者在做出决策时，需要全面考虑各种因素，谨慎决策。

（文章来源：张忆东策略世界）