首席视野交通银行唐建伟：楼市传统“金九银十”遇冷

房地产市场下半年转淡，开发投资增速告负，“金九”不再辉煌。近期央行对房地产信贷的表态逐渐缓和，预计房地产信贷环境将有所改善，但仍难改楼市传统“银十”的冷清局面。

一、开发投资增速转负

进入下半年，房地产市场开发投资增速出现罕见负增长，9月单月房地产开发投资增速跌破零值，下降至-3.5%。这一趋势背后的原因主要归结于三个主要因素：房地产销售在严厉的调控政策下快速下滑，削弱了房企对未来的预期和扩大开发的意愿；金融政策如“三道红线”、房贷集中度管理等的严格执行限制了房企扩张投资的能力；部分头部房企负面事件影响，使得更多房企在拿地、开工等开发投资决策上趋于谨慎。商办物业的开发投资收缩尤为明显，商办物业供给的弹性较大，对实体经济与房地产行业周期的变化更为敏感。

二、市场成交表现冷淡

进入下半年以来，房地产市场成交明显清淡。三季度各月份商品房销售面积和销售额的单月同比均为负增。房价增速也在回落，9月70个大中城市新房和二手房价环比转为下跌。交易低迷和房价回落的主因在于持续的调控政策使得观望氛围浓厚，居民入市动力不足，同时按揭贷款额度紧张也削弱了居民购房能力。后续商品房供应可能面临库存储备不足的问题，一方面是由于集中供地推迟压慢了正常的供给节奏，另一方面则是由于房企土地购置面积持续低于新开工面积增速，可能造成新增可售项目接续不足。

三、资金环境总体偏紧

房地产开发企业资金面总体呈现偏紧的状态。国内贷款和个人按揭贷款在开发企业到位资金中的比重降至年内最低水平。央行的态度在房地产信贷方面释放出缓和信号，要求银行业金融机构保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。预计后续房地产开发贷款和个人住房贷款额度有望出现一定程度的改善，放款速度也可能加快。

四、楼市“金九银十”不再

展望未来，房地产市场单月开发投资可能继续负增，市场交易将持续低迷，商品房销售增速或加速下滑。在资金环境总体仍然偏紧的情况下，楼市传统的“金九银十”将不再辉煌。虽然央行对房地产信贷的表态趋于缓和，开发贷和按揭贷额度及放款速度可能出现边际改善，但仍难以改变楼市的整体趋势。商办物业的开发投资收缩幅度可能更加显著。整体上，房地产市场仍面临较大的下行压力。