禹洲年报中的两个关节点

经过五年的不懈努力，禹洲集团（股票代码：1628.HK）在2020年成功跨越了千亿销售额的门槛，销售额达到了惊人的1049亿元。这一辉煌业绩的背后却隐藏着营收的困境。

在房地产行业的预售制度下，销售回款被暂时列为房企负债表中的预收款或合约负债，只有在房屋正式交付后才能转化为营业收入。禹洲的营收减少，意味着当年能够结转的销售金额减少。

禹洲的业绩报告显示，2019年其营收为232.4亿元，其中大部分来自物业销售，金额为224.7亿元。截至2018年底，禹洲有137.5亿元的合约负债可以结转为收入。到了2020年，可供结转的销售金额仅为86.6亿元，同比下降了37%。这导致物业销售对禹洲的贡献大幅下降，仅贡献了97.4亿元的营收，同比下降了56.7%，最终使得全年营收同比下降了55.4%。

禹洲的营收下降，很大一部分原因在于可结转为营收的销售金额不足。物业管理、酒店和投资物业租金收入占比仅为约6%，无法弥补物业销售收入减少的缺口。好消息是，禹洲的合约负债在截至2020年底达到了228.3亿元，超过了2019年的水平，为2021年的营收提供了一定的支撑。

比起营收，禹洲的净利润更让投资者关注。业绩报告显示，2020年禹洲的归母净利润仅有1.17亿元，远远低于2019年的36亿元。其中，毛利低是主要原因之一。禹洲的毛利率在2019年为26.2%，而到了2020年则大幅下降至4.6%，扣除各种成本后，禹洲的盈利空间十分有限。

禹洲的营收构成中，房地产销售占据了近94%的比重。虽然其他收入如物业管理、酒店和投资物业租金等也有所下降，但由于占比较小，对整体收入和利润的影响有限。

毛利下降与土地成本及销售价格密切相关。过去四年里，禹洲的拿地成本持续上升，而销售单价却逐渐下降。尤其是在地价与售价之间的空间越来越小的情况下，房地产行业的整体利率水平也在下滑。具体到禹洲，其确认收入销售单价从2018年的1.52万元/平方米一路下降至2020年的1.17万元/平方米。

受业绩影响，禹洲集团的债券价格在市场上有所波动。3月30日，多笔债券价格下跌。尽管如此，禹洲仍积极应对市场变化，于同日完成了对部分债券的回售，并计划进行转售。目前禹洲土储可售建筑面积庞大，且已在深圳等地有所布局，未来仍有较大的发展空间。

禹洲集团在跨越千亿销售额门槛的同时面临着营收和利润的挑战。未来如何平衡成本与售价、优化营收结构、提高盈利能力将是其发展的关键所在。