具备融资优势的房企依然具备较强的成长性和生命周期

城市周期转变，本土房企崭露头角

随着市场格局的调整，出险民企的退出，央国企的销售份额正在逐步上升。从2020年到2022年上半年，央国企的销售占比从31%跃升至53%，显示出强劲的增长势头。在这一过程中，本土房企尤其是轨交类公司，正成为市场的新力量。

我们聚焦实施土地两集中的22个城市，发现这些核心城市中，本土房企的销售占比显著提升。特别是那些以轨交为主业的企业，利用自身优势，积极入市拿地，销售占比不断攀升。本土国企中，除了传统的国有房企外，还包括轨道交通等非房地产主业企业。这些企业凭借丰富的资源和资金优势，积极参与土地拍卖市场，销售占比逐年提高。

城市周期的变化为本土房企提供了发展的机遇。以杭州为例，滨江集团作为杭州本地的民营房企，凭借主场优势，销售占比稳居前列。随着各城市拿地主体以当地国企和城投公司为主，本土企业在拿地端开始享受主场优势。这不仅体现在销售上，也体现在土地投资上，南京的国企南京高科和栖霞建设就是积极参与土拍市场的典型代表。

当前核心城市的房地产市场虽然处于周期低位水平，但已经开始出现分化。尽管各个城市的房价和商品房销售面积同比增速存在差异，但整体上看，一些城市的房价增速正在放缓，而商品房销售增速也在底部徘徊。在这种情况下，具备融资优势的房企依然具备较强的成长性和生命周期。这些企业不仅在传统模式上具有更强的成长性，也在新的市场环境下展现出强大的适应能力。

展望未来，随着地产去金融化的持续推进，各城市难以出现明显复苏。政策的宽松主要着眼于需求端，但受制于房企融资端的限制，房地产复苏将依然长于预期。具备融资优势的二线央国企将成为市场的中坚力量。一线央国企如保利发展、万科A和招商蛇口等将继续受到市场的青睐。

也要警惕经济下行带来的需求下行幅度超预期的风险，以及重启土地前融路线的可能性。但总体来看，城市周期的转变已经为本土房企提供了新的发展机遇，这些企业凭借主场优势和融资优势，有望在市场中崭露头角。这是一个值得期待的新的开始。