上海房价疯涨的逻辑：股市暴跌将资金挤入楼市

【上海房价飙升背后的逻辑】

崔崇彦，RET睿意德中国商业地产研究中心总经理，指出本轮调整准备金主要是为了稳定股市，但对楼市的冲击可能会更大。这一观点在上海的房价飙升现象中得到了印证。

春节过后，上海房价如火箭般上升。张文作为普通购房者，经历了置换房子过程中的一系列疯狂事件：定金被抬高、房源被抢购、上家违约等。上海住宅市场均价飙升，部分楼盘均价已经远超普通购房者承受范围。克而瑞研究中心分析师陈开朝指出，上海房价上涨趋势将持续一段时间，主要由于刚需萎缩，改善型、中高端和豪宅需求成为市场主力。

不止上海，各地“日光盘”频现，如合肥、南京、杭州等二线城市房地产市场同样火热。陈开朝分析认为，上海房地产市场与其他城市有所不同，尤其是与苏州、南京和杭州相比。目前上海四类需求驱动力达到新的平衡，豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。这种需求结构的变化使得房价上涨趋势得以持续。

这种上涨趋势并非无懈可击。当刚需成交占比逐渐下降时，市场将进入新的博弈阶段。目前，深圳已经出现这种迹象。一些人为了追逐房价上涨，采取配资付首付和按揭的方式，这反映出市场存在风险。一旦市场出现变化，这些高风险行为可能会引发市场波动。

紧随上海之后，南京、苏州、杭州的楼市也异常火爆。苏州中心的项目公寓价格不断上涨，杭州的绿城杨柳郡项目也一天内售罄。杭州资深观察人士杨广宏认为，杭州整体房价尚未恢复到2010年的水平。尽管部分区域房价回升，但大部分板块的二手房东仍在低于买入价出货。这也反映出不同城市房地产市场的发展差异。

放眼中国GDP总量排名前十的城市，像杭州这样的主城区，存量稳健且估值偏低，已经不多见。未来几个月，预计会有大量从上海、南京和苏州等一线城市挤压出来的投资客，重新涌入杭州。杭州主城区的房价“补涨”趋势明显，已成为各方关注的焦点。

据同策咨询研究中心的数据显示，北上广深等一线城市和部分二线城市的房地产市场供求合理或供不应求，去库存压力已基本释放。截至2016年1月，这些城市的库存去化周期均有所下降，显示出市场的活跃和热度。

在楼市火热的背后，一些信号也开始显现。上海楼市开始收紧，上海市住建委表示将继续按照“三个为主”的原则，抑制投资投机性购房。针对市场流动性不足的问题，中国决定下调金融机构人民币存款准备金率，以刺激市场活力。

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦指出，此次准备金下调主要是为了稳定股市，但对楼市的冲击可能更大。他还警告说，开发企业必然会加快拿地和去化，资金将加速流向大型或特大型城市，形成虹吸效应。如果在持有物业方面不设限制，未来城市将面临大量空置商业的问题。

同策咨询研究总监张宏伟认为，央行降准后，政策刺激将引发一波入市行情。短期内看，接下来几个月尤其是3月的成交量将会反弹，价格有可能继续坚挺。对于市场基本面良好的城市，接下来可能会出现涨价现象。而库存较多的城市虽然面临去库存压力，但随着市场去化周期的回归至合理区间，跑量主题不变，仍需坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息刺激下走势将进一步分化。

信贷政策的调整，使得资金更多地流向楼市，形成所谓的挤压效应。上海易居房地产研究院总监严跃进认为，后续信贷资源透支的可能性较大，不排除在今年二季度上海商业银行贷款会出现压力增大的情况。

领峰资本的一份研究报告指出，房地产市场的变化背后的深层次原因才是决定性的。房价受信用影响巨大，过去持续上涨的背后是中国信用大周期的影响。正反馈过程已结束，未来市场可能会进入震荡期。

目前，金融界广泛使用LPPL模型来预测金融风险。这个模型可以判断泡沫和反泡沫的情况。通过对M2和一线城市房价的分析，可以预见未来市场的走势。总体来看，中国楼市的未来趋势仍然充满挑战和机遇，投资者需保持警惕并做出明智的决策。根据的M2数据分析，结合LPPL模型预测，中国信用扩张的走向在2016年6月左右将达到一个至关重要的转折点。在这一关键节点附近，预计信用总量可能会出现波动，对房地产市场产生深远的影响。

深圳的房价尤为引人注目，呈现出鲜明的超指数增长态势。这种增长趋势从数学角度看，与泡沫特征相符。利用LPPL模型进行预测，预计深圳房价在2016年3月左右将会出现显著震荡。

上海的房价也呈现出超指数增长的迹象，预示着未来几个月内存在较大的震荡可能性。对于全国范围内的房地产市场，虽然房价指数仍在稳步增长，但香港的房价已逐渐偏离了这一轨道，开始出现下滑趋势，很可能已经步入熊市初期。

在这个转折点上，中国的房地产市场将进入一个全新的阶段。信用扩张的波动可能会引发一系列的市场反应，包括投资者行为的改变、开发商策略的调整以及消费者信心的波动等。对于关注房地产市场的人来说，这一转折点无疑具有重要的参考价值。

通过M2数据和LPPL模型的结合分析，我们可以对中国房地产市场的未来走向进行初步预测。在这个过程中，深圳和上海等城市的房价走势尤为关键。而对于全国及香港市场，虽然整体仍在稳步增长，但也不可忽视潜在的市场风险。