特约大V龚成：理想收息股置富产业信托(00778)

凤凰网港股信息：置富产业信托（FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST）

股票代号：00778，股息率：5.5%，每股股息：$0.47，业务类别为地产业。该信托基金成立于2003年，于2010年在香港上市。

主要股东为长江实业地产有限公司（占股26.9%）。置富产业信托的5年业绩报告显示，年度收益和可分派收入保持稳定增长。其每股盈利和股息也呈现出积极趋势。

企业简介

置富产业信托是一个拥有16个私人屋苑商场的信托基金。这些物业组合包括约300万平方尺的零售空间和约2,700个车位。商场部分原本有17个商场，于2018年以20亿出售和富荟。置富的商场位置分布全港各区，租户数目众多。这些商场主要服务于私人屋苑及当区居民，提供日常购物需求。

虽然这些屋苑商场的素质并非最高级别，但由于居民消费稳定，租金收入也相对稳定。不少商场位置优越，估值不低，出租率高，使得置富的产业组合具有一定质素。

物业组合分析

从置富商场组合的数据可以看出，商场位置虽不是繁华商业区或消费区，但由于主要客源为周边居民，仍有一定的人流。多年来的出租率都在97%以上，反映出物业的高质量和良好的出租情况。

在16个商场中，置富第一城、置富嘉湖及马鞍山广场是收入贡献最多的三个商场。这些商场的地理位置便利，主要服务于周边居民，同时也能够吸引周边地区的人流。其中，置富嘉湖商场于2018年花费了1.5亿进行翻新，提升了商场的长远价值和租金收入。

回报与估值

虽然置富的收入增长不会过于迅猛，但其商场组合估值却随近年楼市的上升而不断攀升。对于投资者而言，评估房托时除了物业估值外，还需要考虑回报率指标，即股息率。这才是投资者最大的分析要点。

置富产业信托作为一个拥有稳定现金流和良好出租率的信托基金，为投资者提供了一个相对稳健的投资选择。其商场组合虽然并非位于繁华商业区，但由于主要服务于周边居民，仍具有一定的投资价值。该信托基金也具备提升价值和增加租金收入的空间和潜力。从置富五年的收入资料可以看出，租金收入呈现稳步上升的趋势。在这五年内，商场组合仅发生少量变化，总收入的增加主要来源于租金的提升。这表明，即使在不断涨租的情况下，长期平均出租率依然保持稳定，市场能够承受相应的租金增长，并带动了股息的上升。

虽然疫情对零售市场造成了一定冲击，对置富的租金收入带来潜在影响，但从2020年度的数据分析来看，其实际影响并不显著。原因在于置富的物业以民生类为主，对旅游业的影响较小，因此抵御了部分疫情带来的压力。并且，疫情只是中短期的不利因素，长期来看会逐渐好转。投资者应关注企业的长期情况，置富在长期收息方面仍具有吸引力。

在投资策略方面，虽然置富所持有的物业并非市场最优质资产，但从上述分析可见，其仍具备一定的质量。其中，屋苑商场租金稳定是一大优点。

该股的股价受租金和股息上升的双重驱动而持续上升。股价的上涨幅度超过股息上升的幅度，这除了反映之前低息环境下收息资产的受欢迎程度外，还因为商场物业价值的上升。尽管楼价有所波动，但置富的股价仍能保持相对稳定，而且租金调整幅度有限，股息回报得到一定保障。

在投资者眼里，应更多关注股息回报率，而非股价回报。由于楼市再升空间有限，未来股价发展将趋于平稳。置富采用100%派息的模式，股息稳定且呈平稳增值模式。目前5.5%-6%的股息率已属合理范围，股票现价合理。

对于投资策略，建议采用分注买入的方式，逐步积累持股，长期甚至永远持有以收取股息。

作者简介：龚成老师是一位畅销书作者、财经节目主持人、致富教练、专栏作家以及财经类人气博主。他在香港及内地拥有大量学员和粉丝。

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