50城库存3.7亿平米 任志强称农民工买房不靠谱

【任志强视角下的楼市库存挑战：农民工购房并非主力，一线城市限购政策稳定】

近日，前华远地产董事长任志强在媒体午餐会上提出观点，对于依赖农民工成为购房主力的想法，他表示并不乐观。他强调，除非土地私有化，耕地和宅基地可转让，否则这一设想难以实现。据证券日报报道，从以往数据来看，农民进城购房的比例一直较低，并不具备规模意义。

全国50个典型城市的商品房待售面积数据显示，截至11月底，库存量高达3.73亿平方米，需要约12.5个月的时间来消化。尤其是北海、三亚、烟台等沿海三、四线城市，库存消化难度更大。与此中西部城市由于土地供应节奏放缓，未来崩盘风险相对较小。

面对严重的库存问题，多数城市尤其是二、三线城市面临着巨大的去库存压力。莱坊董事及大中华区研究主管纪言迅在接受采访时表示，全国许多城市的楼市库存去化周期超过15个月，尤其是三、四线城市更为严重。同策咨询研究部总监张宏伟认为，在新一轮房地产市场调整时，这些城市将面临更严峻的去库存问题，部分中小房企可能面临破产、倒闭的风险。

在“救市”政策的“窗口期”，房企应积极调整推盘节奏，充分利用市场尚未进入全面调整期的机会去库存。任志强对降低商品住房价格的说法持保留意见。他认为，尽管部分城市在降价销售，但降价的幅度和范围在一线城市和部分二线城市可能更为有限。对于布局在三、四线城市的房企来说，降价意味着更大的亏损。

值得注意的是，尽管任志强主张取消部分限制性购房政策，但他强调一线城市的限购政策不会取消。他认为北京等地的限购已经转化为对人口的限制，而一线城市如北京、上海、广州等，由于供应相对充足，未来房价涨幅可能在8%-10%之间。而深圳由于供应量少、需求大，房价可能上涨更快。

任志强认为，楼市库存问题严重，需要积极去库存。但他也强调，解决这一问题并非单靠降价和农民工购房就能实现。一线城市由于种种原因，其房地产市场依然保持稳定增长态势。在这个复杂的市场环境下，房企需要灵活应对市场变化，制定合理的销售策略。在楼市风云变幻的2016年，全国楼市呈现出一幅复杂而多元的画卷。纪言迅对市场持乐观态度，他预测，随着住宅库存和落成量的减少，中国内地的一线城市，特别是融入“一带一路”战略的城市，将迎来新的发展机遇。受益于政策的推动，这些城市的住宅楼价预计将在明年上升5%-8%。

张宏伟则提出了不同的观点，“去库存”依然是他眼中明年房地产市场的关键词。他认为，虽然一线和部分二线城市的成交量有所回升，但这个基调并不会因此明显改变。实际上，自2015年下半年以来，部分市场需求已被透支，预计在第四季度或2016年第一季度集中释放后，市场将迎来阶段性调整。即便到那时，楼市仍面临着严峻的去库存问题。

任志强指出，当前全国仍有大约20亿平方米的在建住宅尚未销售，相当于一年的库存量。他进一步强调，去年开发商减少投资和生产量，住宅开工量下降了13.1%，这一举措有效地逼迫采取行动。如果不出台相关政策，可能会引发经济的负增长。预计明年1月份，将推出一部分政策，这些政策对房地产市场的转好是有积极作用的。

与此各界专家对楼市走向各抒己见。“马光远”认为明年是一线城市购房的最佳时机；“李迅雷”指出美联储的加息对中国房地产行业可能带来的负面影响；张敬伟则关注如何治愈三四线城市的楼市消化不良；而刘晓博则观察到楼市政策可能出现重大转折。

在这样一个充满变数的市场环境下，城市群效应也在持续发酵。叶檀观察到，“逃离北上广”的口号可能只是停留在嘴上，因为在城市群的影响下，一线城市的吸引力依然强大。全国楼市在经历了一系列起伏后，仍面临着诸多挑战和机遇。未来走向如何，还需继续观察和分析。

以上所述为楼市领域专家及相关人士的观点汇总及分析，仅供参考。面对复杂的房地产市场，投资者仍需谨慎决策。