房地产：央国企重估

【房地产领域央国企重新评估】

随着资金压力的增大，民营企业结算速度显著放缓，营收下滑明显，而中央及地方国有企业则相对稳健。从竣工数据来看，可比公司的竣工量较上年同期下滑了23%，仅完成了全年计划的34%，这一数据相较于往年同期低出了4个百分点。在样本公司中，民营企业的营收下滑了28%，远低于前期4%的销售复合增速，显示出较大的交付压力。相较之下，央企和国企的营收表现则相对稳定。

早期高价地的影响以及房地产基本面的持续下行，预示着2022年存货减值准备计提规模将进一步扩大。重点房企的存货减值准备计提数额在佛山、天津、北京、成都、厦门等城市尤为突出。这些城市中，一线城市的计提主要集中在非核心区域和商住项目，部分二线城市因过去的高地价和后期的房价管制，利润空间受到挤压。考虑到2022年房地产市场的严峻形势，预计全行业全年减值数额将持续增长。

在缩表速度过快的情况下，资产衰退的现象也引起了关注。2022年上半年，36家重点房企的资产扩张减少，主要源于负债扩张净减少和权益扩张的减缓。房企毛利率和净利率的下滑，主要归因于高价地被套、联合营项目毛利率的下降以及项目结算进展的减缓。“三道红线”政策的出台也使得房企通过引入合作开发等方式来降低负债，但这也导致了少数股东权益的快速增长和对利润的大幅吞噬。

面对当前形势，房企正在继续降低有息负债、去库存，并加快资金周转以保障现金流。在这一过程中，房企土储扩张速度放缓，尤其是表内土储几乎不再增长。优秀的房企将享受管理红利，而二线央国企则有望享受结构性信用扩张的机会。

需要警惕融资调控超预期导致的缩表速度过快风险。房地产市场变幻莫测，投资者在关注房地产市场的还需谨慎评估自身的风险承受能力。

本文仅作为参考，投资有风险，入市需谨慎。