公募REITs激活万亿蓝海市场 公募人士：高投资回报可期

中国证监会与国家发展改革委于4月30日联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。该通知旨在细化并推进基础设施领域的公募REITs试点工作，为投资者提供更多选择。

REITs（Real Estate Investment Trusts）是一种金融产品的创新形式，它通过证券化方式将不动产资产或权益转化为具有流动性的标准化金融产品，在公开市场上进行交易。这一机制为投资者提供了一个全新的投资渠道。

公募人士普遍认为，公募REITs不仅有助于缓解基础设施投资压力，更是公募基金行业的一大里程碑。它丰富了基金产品和投资者的选择，市场规模预期十分可观。据鹏华基金预测，参照美国REITs市场规模占GDP的比例，中国公募REITs的市场规模可达数万亿元。

德邦基金总经理陈星德表示，公募REITs未来可能重塑基金行业和细分资本市场。这一创新产品对公募基金行业既是挑战也是机遇，有助于推动资本市场供给侧改革，支持实体经济发展。我国基础设施品类繁多、规模庞大，为公募REITs提供了丰富的基础资产，未来市场空间巨大。

在机制建立后，公募REITs有望进一步拓展到基础设施以外的其他类资产，提供更多类别的投资选择。以鹏华基金旗下的鹏华前海万科REITs为例，该基金通过投资目标公司股权参与前海金融创新，分享金融创新红利。数据显示，该基金成立以来的净值增长率表现优异。

证监会在发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中强调了基础设施基金的主要投资方向和运作方式。这些基金主要投资于单一基础设施资产支持证券，且应采取封闭式运作。收益分配比例也有明确要求。

从收益角度看，亚洲市场工业/物流REITs的年化综合收益率具有吸引力。陈星德指出，多家公募基金积极参与研究和讨论这一新政，以满足发行和管理公募REITs的要求。公募基金会积极准备，确保符合各项规定。

REITs主要收益来自于持有不动产项目的租金收入，适合长期投资。对于适合发行公募REITs的基础资产，需要具有长期稳定的现金流、市场化运作、权益无瑕疵、可转移和法律隔离等特点。在特定领域如5G基站、城际交通、新能源汽车相关设施等，是适合开展公募REITs的理想基础设施。相关通知还指出，试点要聚焦重点区域和重点行业，如京津冀、长江经济带等区域以及基础设施补短板行业。

公募REITs是一个具有巨大潜力的市场，为投资者提供了新的投资选择。随着这一机制的逐步建立和发展，我们期待其带来更多的投资机会和投资回报。近日，深创投不动产基金管理（深圳）有限公司与北京大学汇丰商学院企业发展研究所联合发布了《粤港澳大湾区不动产市场研究（2020）》报告。以粤港澳大湾区为例，该报告揭示了一个令人瞩目的数据：当前，粤港澳大湾区通过REITs盘活的各类不动产规模预估高达约33.9万亿元。

这一消息在业内引起了广泛的关注和讨论。华南某小型公募相关人士在接受中国证券报记者采访时表示，他们早在2018年初就开始布局REITs业务，依托大股东的地产和物业资源，以基金子公司为主体发力相关业务。这位公募人士表示，REITs市场在中国尚处于起步阶段，但预计未来公募产品中将会涌现出大量的REITs产品。

REITs作为一种金融工具，能够将物业资产转化为流动性更强的现金资产，从而为企业提供更多的资金运作选择。这不仅可以帮助企业偿还存量负债，降低融资杠杆，还可以为轻资产转型和布局新型业务提供必要的资金支持。对于许多正在寻求新的发展机会的企业来说，REITs市场的兴起无疑为他们提供了一个全新的融资平台。

REITs市场的发展也有助于推动不动产市场的健康发展。随着越来越多的企业开始进入REITs市场，这将促进不动产市场的竞争和规范化，提高整个市场的效率和透明度。REITs市场的发展也将为投资者提供更多的投资选择，有助于实现资产的多元化配置。

REITs市场的兴起将为粤港澳大湾区乃至整个中国的不动产市场带来新的发展机遇。随着市场的不断发展和完善，REITs将成为企业融资和投资者资产配置的重要工具，推动中国不动产市场的持续繁荣。