顺丰REIT申请香港上市 2020年上演利润过山车

经济观察网报道，记者张雅楠于2月10日获悉，顺丰信托基金正式向港交所递交了上市申请，其资产组合初步涵盖了位于香港、佛山以及芜湖的三处现代物流地产。

香港的物业地理位置极为便利，紧邻香港国际机场，拥有超过16万平方米的可出租面积，其估值高达52.8亿港元。

佛山的物业则坐落于沙堤机场、佛山西站、广州火车站的交通枢纽地带，尽管该处在2021年刚刚竣工，且目前已被整租给单一租户，但其8.5万平方米的可出租面积仍估值5.5亿港元。

芜湖的物业则靠近芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及芜宁高速，拥有6.3万平方米的可出租面积，其估值为2.6亿港元。

这三个项目的利润在2020年经历了巨大的波动，同比减少了99.8%。截至2020年9月30日，这三处物业在九个月内的溢利仅为32万港元，而同一时期的前一年，这一数字高达1.562亿港元。

顺丰香港物流园区的高面积、高租金和高估值对整个资产包的利润产生了显著影响。每平方米月租金在香港达到107港元，而在佛山和芜湖则为35港元和26港元。新冠疫情对香港公开市场租金造成的影响是导致这一利润大幅减少的主要原因。

目前，这三处物业共有32名租户，其中约82%的租金收入来自与顺丰相关的租户。这一方面为顺丰房托提供了稳定的收入来源，另一方面也提示了与顺丰控股之间的潜在利益冲突。

顺丰房托主要投资于香港和中国内地的物流地产，而顺丰控股在中国投资和管理的物流地产项目广泛分布。在某些情况下，顺丰房托可能与顺丰控股形成直接竞争。例如，芜湖项目的运营管理方同时也是顺丰控股旗下其他安徽物流园的管理者。

尽管顺丰房托与顺丰控股之间已存在企业管制措施，但未来仍可能出现利益冲突，特别是在物业收购、租户竞争以及物业管理等方面。值得注意的是，顺丰控股在中国46个城市拥有物流地产项目，已竣工建筑面积约160万平方米。

REITs作为一种将流动性较低的房地产资产转化为资本市场证券资产的工具，对于顺丰房托而言是一个重要的上市途径。在香港上市的REITs共有14只，资产类别包括零售、酒店、度假村和写字楼等。随着香港对REITs投资限制的放宽，预计将有更多房托在香港上市，增加市场选择和流动性。

顺丰房托的上市申请正值香港REITs市场日益繁荣之际，这将为投资者提供更多选择，并为顺丰房托带来更多的发展机遇。